Phân tích cổ phiếu IDC.

1. Tổng quan hoạt động kinh doanh.

IDC là doanh nghiệp kinh doanh trong nhiều ngành nghề, lĩnh vực, nhưng 3 mảng có thể coi là trụ cột của doanh nghiệp đó là BĐS KCN, kinh doanh điện và BĐS dân cư.

Tuy chỉ chiếm chưa đến 50% trong cơ cấu doanh thu, nhưng mảng BĐS KCN đang đóng góp từ 70% – 80% vào cơ cấu lợi nhuận gộp cho IDC.

2. Mảng BĐS KCN – Mảng kinh doanh cốt lõi của IDC.

Tính đến cuối Q2/2024, diện tích đất thương phẩm còn lại của IDC tại các KCN là 968 Ha, trong đó khoảng 500 Ha là sẵn sàng cho thuê (Không tính KCN Tân Phước 1 và Mỹ Xuân B1 mở rộng, do 2 KCN này chưa đi vào hoạt động).

Biên lãi gộp mảng BĐS KCN của IDC ở mức rất cao, khoảng từ 50% – 70%.

Trong 6T/2024, các hợp đồng thỏa thuận thuê đất được ký mới của IDC đang ở mức tương đối thấp so với kế hoạch của cả năm.

Nhưng với việc doanh thu chưa thực hiện của IDC vẫn ở mức tương đối cao khoảng 4.600 tỷ (Gấp 1.4 lần doanh thu BĐS KCN của IDC trong 2023), điều này sẽ giúp cho doanh thu mảng BĐS KCN của doanh nghiệp vẫn được duy trì trong bối cảnh tốc độ hợp đồng thỏa thuận thuê đất được ký mới diễn ra chậm hơn dự kiến trong ngắn hạn.

Dưới đây là thông tin chi tiết về các dự án KCN trọng điểm đã cho thuê và đang trong quá trình hình thành trong tương lai của IDC:

I. KCN Hựu Thạnh.

KCN Hựu Thạnh có vị trí lại Long An, đây là nơi có giá cho thuê KCN cao thứ 2 trong khu vực miền Nam. Diện tích đất thương phẩm còn lại của KCN Hựu Thạnh là khoảng 254 Ha, tương ứng gần 50% quỹ đất sẵn sàng cho thuê hiện nay của IDC. Tổng doanh còn lại ước tính mà KCN Hựu Thạnh đem lại cho IDC là 10.000 tỷ.

II. KCN Tân Phước 1.

Tân Phước 1 là dự án KCN có quy mô lớn tiếp theo mà IDC cung cấp ra thị trường. Với tổng diện tích thương phẩm khoảng 363 Ha, ước tính KCN Tân Phước 1 sẽ mang lại cho IDC 9.000 tỷ doanh thu. Hiện nay, dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, giải phóng xong mặt bằng khoảng 360 Ha. Theo BLĐ của IDC, KCN Tân Phước 1 dự kiến đi vào hoạt động vào cuối 2025 và sẽ bắt đầu đóng góp doanh thu từ 2026.