So sánh cổ phiếu BĐS (KBC, VHM, NLG, KDH, DXG, …)

1. Sức khỏe tài chính.

Những doanh nghiệp có tỷ lệ tiền mặt/nợ vay trên 20% được xem là có mức độ an toàn tài chính tương đối tốt. Đây là mức dự trữ tiền mặt đủ để giúp doanh nghiệp duy trì khả năng thanh toán các chi phí tài chính trong trường hợp dự án chưa tạo ra dòng tiền trong ngắn hạn. Tại cuối Q3/2026, TCH, NLG, … là những doanh nghiệp có sức khỏe tài chính tốt nhất.

2. Tốc độ bán hàng.

Trong Q3/2026, PDR và KDH có khoản người mua trả tiền trước tăng trưởng cao nhất. Tuy nhiên, trường hợp của PDR chủ yếu đến từ bút toán kế toán khi chuyển nhượng dự án The EverRich 2 cho Big Gain với giá 5.225 tỷ để cấn trừ công nợ, về bản chất doanh nghiệp không thu thêm được bất kỳ lượng tiền nào từ khách hàng.

3. Các quỹ đất trọng điểm.

VHM, TCH, NLG, DXG là những doanh nghiệp đã hoàn thiện xong pháp lý quan trọng tại các dự án trọng điểm.

4. Mức độ pha loãng.

Nếu nguồn vốn từ thu được từ các đợt phát hành được phân bổ hiệu quả, đây sẽ là động lực thúc đẩy tăng trưởng. Ngược lại, nếu nguồn tiền không được sử dụng đúng hướng, việc phát hành tăng vốn sẽ trở thành rủi ro pha loãng.

I. Các lần phát hành thêm.

Bảng dưới đây là thống kê các đợt phát hành thêm của cổ phiếu BĐS giai đoạn 2020 – 2026. Nhìn chung, tần suất phát hành và mức độ pha loãng của các doanh nghiệp trong ngành ở mức trung bình.

II. Các lần phát hành riêng lẻ, trái phiếu chuyển đổi.

Bảng dưới đây là thống kê các đợt phát hành riêng lẻ và trái phiếu chuyển đổi của các doanh nghiệp. Trong đó, CII có tần suất huy động vốn cao và rủi ro pha loãng lớn, bởi giá trị trái phiếu chuyển đổi của doanh nghiệp tương đương 155% vốn hóa hiện tại. Nếu trái chủ chuyển đổi sang cổ phiếu, tỷ lệ sở hữu và lợi ích của cổ đông hiện hữu sẽ bị giảm đáng kể.

5. Định giá.

Định giá P/B trung bình của các doanh nghiệp BĐS ở thời điểm hiện tại khoảng 1 lần. Riêng VHM có tính cô đặc cao, sở hữu nhiều dự án quy mô lớn và có các câu chuyện liên quan đến hệ sinh thái, do đó đang được thị trường định giá cao hơn so với tất cả các doanh nghiệp còn lại. Ngược lại, NVL đang có mức định giá thấp hơn mặt bằng chung do những khó khăn về dòng tiền và áp lực tài chính.

Nội dung được phân tích bởi đội ngũ ALIAS, chỉ mang tính chất tham khảo (vui lòng copy nhớ ghi nguồn):
MR TRỊNH THẾ HOÀN – Giám đốc TVĐT VPS.
MS TRỊNH THỊ PHÚC – Trưởng phòng TVĐT VPS.
MR TRẦN QUANG CHUNG – Trợ lý phân tích.
Zalo: 0366.282.656 hoặc 0345.666.656
Nhóm Zalo tư vấn của đội ngũ ALIAS: https://alias.vn/tham-gia-nhom-tu-van-cua-doi-ngu-alias/