Bí mật về đầu tư BĐS ở Việt Nam.

1. Vĩ mô thị trường BĐS.

Hiện nay, Việt Nam đang duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng, kết hợp với việc chính phủ đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, điều này đã dẫn đến hệ quả tất yếu là nền kinh tế tăng trưởng, từ đó hỗ trợ cho sự phát triển của ngành BĐS, đặc biệt là BĐS tại những khu vực được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng.

Để hiểu rõ hơn về tầm nhìn đầu tư BĐS Việt Nam trong giai đoạn 2025 – 2026, NĐT cần biết về những chu kỳ BĐS của các quốc gia đã phát triển trong quá khứ.

1. Chu kỳ BĐS Nhật Bản.

Chu kỳ 1986 – 1989.

Trong giai đoạn 1986 – 1989, Nhật Bản duy trì mức lãi suất điều hành thấp kỷ lục so với những thời điểm trước đó.

Khi mặt bằng lãi suất quá thấp đã khiến cho nhu cầu đầu tư tăng lên. Trong giai đoạn 1986 – 1989, thị trường chứng khoán Nhật Bản tăng 300%, còn giá BĐS tăng trung bình 80%/năm.

Trong năm 2024, thị trường chứng khoán Nhật Bản tăng mạnh, Nikkei 225 là một trong những chỉ số có mức sinh lợi cao nhất trên thế giới, nhưng vẫn chỉ tiệm cận đỉnh cũ năm 1989.

Trước 1989, giá nhà tại Nhật Bản tăng liên tục. Nhưng đến phải mất hơn 30 năm sau, tức là vào năm 2022, giá nhà của Nhật Bản mới vượt qua đỉnh cũ.

Lý do giá nhà và giá các tài sản khác của Nhật Bản hồi phục chậm là vì sau 1994 GDP của Nhật Bản gần như đi chỉ đi ngang.

Sau năm 1994, nền kinh tế Nhật Bản bị cạnh tranh bởi các quốc gia khác như Hàn Quốc, Trung Quốc, Mỹ… khiến cho các doanh nghiệp lớn khó tăng trưởng mạnh tác động tiêu cực tới nhu cầu đầu tư của người dân.

Chu kỳ 2022 – 2024.

Trong giai đoạn 2022 – 2024, FED liên tục tăng lãi suất và duy trì lãi suất mặt bằng lãi suất cao, nhưng Nhật Bản lại giữ lãi suất ở mức âm.

Việc duy trì lãi suất âm đã khiến cho đồng Yên Nhật ngày càng suy yếu. Chỉ trong vòng 2 năm, đồng Yên Nhật đã mất giá khoảng 50% khi so với USD.

Khi đồng tiền mất giá quá nhanh thì người dân có xu hướng đầu tư để bảo vệ tài sản. Trong thời điểm năm 2023 – 2024, không chỉ thị trường chứng khoán Nhật Bản tăng mạnh, mà thị trường BĐS tại quốc gia này cũng rất tích cực. Tokyo được mệnh danh là thành phố đắt đỏ nhất thế giới, nhưng trong vòng 2 năm qua giá BĐS đã tăng thêm khoảng 30%.

“NĐT cần phải đánh giá được ý chí của nhà điều hành để đưa ra quyết định đầu tư phù hợp. Nhật Bản chấp nhận đánh đổi tỷ giá để duy trì mặt bằng lãi suất thấp hỗ trợ cho nền kinh tế”

3. Chu kỳ thị trường BĐS của nước Mỹ.

Từ năm 2001 – 2005, FED duy trì lãi suất ở mức thấp kỷ lục, điều này đã làm tăng tính hấp dẫn của các loại tài sản, trong đó có BĐS.

Việc duy trì lãi suất ở mức thấp đã giúp cho giá nhà ở Mỹ tăng hơn 50% trong giai đoạn 2001 – 2005. Đối với những quốc gia phát triển như Mỹ, giá nhà tăng 50% là con số rất lớn, nên khi vĩ mô đủ tốt thì giá BĐS cao rồi còn có thể tiếp tục tăng cao hơn nữa.

Đến 2008, do các ngân hàng không kiểm soát chất lượng tín dụng khiến cho nợ xấu bùng nổ, khủng hoảng kinh tế sảy ra, điều này đã khiến cho giá nhà tại Mỹ giảm mạnh.

Để hỗ trợ cho sự phục hồi của kinh tế, FED tiếp tục giảm lãi suất và lại có một mặt bằng lãi suất thấp kỷ lục. Lãi suất cơ bản tại thời điểm đó chỉ khoảng 0 – 0.25%.

Việc duy trì mặt bằng lãi suất thấp lại khiến cho giá BĐS tăng lên, đặc biệt tại chu kỳ này giá BĐS đã tăng thêm 100%.

Khi so sánh với Nhật Bản, thì thị trường BĐS của Mỹ có tốc độ phục hồi nhanh và ổn định hơn. Điều này là do Mỹ là nền kinh tế đứng đầu thế giới, có lợi thế cạnh tranh vượt trội trong nhiều ngành nghề, lĩnh vực, từ đó giúp cho GDP của quốc gia này tăng trưởng đều qua các năm. Đặc biệt Mỹ luôn dẫn đầu xu hướng kinh doanh như công nghệ, tài chính, kỹ thuật.. nên kinh tế luôn phục hồi rất nhanh sau khủng hoảng. Kinh tế ổn định thì mới giúp cho giá BĐS tăng trưởng bền vững.

“Chính sách tiền tệ nới lỏng, chính phủ đẩy mạnh đầu tư công là điều kiện cần, điều kiện đủ để BĐS tăng trưởng bền vững là nền kinh tế phải phát triển, tạo ra nhiều việc làm cho người dân”

4. Chu kỳ BĐS Việt Nam trong quá khứ.

Trong giai đoạn 2006 – 2007 và 2009 – 2010, do mặt bằng lãi suất thấp, kết hợp với nhiều gói kích thích kinh tế quy mô lớn, điều này đã giúp cho thị trường BĐS bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh.

Trong đoạn 2008 – 2010, mức giá bán của nhiều dự án BĐS đã chứng kiến mức tăng bằng lần, điển hình nhất là KĐT Geleximco Lê Trọng Tấn tăng từ 15 triệu lên thành 140 triệu. Nhưng khi NHNN thắt chặt chính sách tiền tệ, điều này đã khiến cho giá BĐS giảm 50% chỉ trong giai đoạn 2010 – 2012. Thị giống với Nhật Bản và Mỹ, chu kỳ thị trường BĐS cũng có sự gắn chặt với chính sách tiền tệ.

Kể từ 2014 trở đi, sau khi đã kiểm soát được lạm phát, ngân hàng nhà nước tiếp tục giảm lãi suất điều hành. Nhưng thay vì BĐS tại Hà Nội và HCM dẫn sóng tăng, thì từ 2014 – 2021, đây lại là chu kỳ hưng thịnh của BĐS ở các tỉnh. Nguyên nhân là do chính phủ đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công, làm cao tốc, đồng bộ cơ sở hạ tầng toàn quốc. Ngoài ra có nhiều chính sách như ưu đãi thuế cho các doanh nghiệp nếu làm nhà xưởng sản xuất tại tỉnh, từ đó dịch chuyển các khu công nghiệp về các tỉnh thành giúp nhân dân có nhiều việc làm hơn.

6. Tình hình kinh tế hiện tại.

Hiện tại, mặt bằng lãi suất vẫn ở mức thấp, tỷ giá có tăng nhưng cũng không quá rủi ro khiến NHNN phải đảo chiều chính sách tiền tệ, vì FED đang trong chu kỳ giảm lãi suất thế nên tỷ giá cũng sẽ sớm quay đầu giảm. Như vậy NĐT yên tâm về chu kỳ chính sách tiền tệ nới lỏng sẽ tiếp tục được duy trì trong vài năm tới.

Hiện nay, Việt Nam đang là một trong những quốc gia có tốc độ tăng trưởng GDP cao nhất thế giới. Trong 9T/2024, GDP Việt Nam tăng trưởng 6.82%, chỉ tính riêng trong Q3 tăng 7.4%.