350.000 m2 đất vàng ở thủ đô Hà Nội ?

LIC, một doanh nghiệp của nhà nước, vốn hóa chỉ 2799 tỷ, nhưng đang sở hữu 35 Ha đất vàng tại trung tâm Hà Nội. Nếu triển khai được dự án, LIC sẽ có tiềm năng tăng giá rất lớn.

1. Kết quả kinh doanh 2024 khởi sắc.

Năm 2024, LIC ghi nhận doanh thu đạt 2.249 tỷ đồng, tăng 10,5% so với năm 2023 – mức cao nhất trong vòng 6 năm qua. LNST đạt 73 tỷ đồng, tăng mạnh gấp 12 lần so với mức 6 tỷ của năm trước, cho thấy hiệu quả hoạt động kinh doanh đã được cải thiện rõ rệt.

LNST năm 2024 của LIC tăng trưởng mạnh nhờ đóng góp từ các công ty thành viên như Cơ khí Đông Anh, Licogi 17 và lợi nhuận gia tăng từ các công ty liên kết như Thủy điện Bắc Hà, KCN Thăng Long.

2. Hiệu quả chưa tương xứng với quy mô tài sản.

Dù lợi nhuận đã được cải thiện, hiệu quả sử dụng tài sản của LIC vẫn còn hạn chế. Chỉ số ROA năm 2024 đạt 1,59%. Điều này cho thấy LIC chưa đạt được hiệu suất sinh lời tốt từ tài sản, đặc biệt khi đang nắm giữ quỹ đất lớn nhưng chưa khai thác hiệu quả.

3. Cấu trúc tài chính và cơ cấu cổ đông.

Tổng nợ vay đến cuối năm 2024 đạt 2.139 tỷ đồng, tăng 11,1% so với đầu năm và gấp 4,3 lần vốn chủ sở hữu – cho thấy LIC đang sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao. Trong đó, nợ vay ngắn hạn lên tới 1.659 tỷ đồng, gây áp lực lên tài chính của doanh nghiệp.

SCIC sở hữu 40,71% cổ phần tại LIC, từ đó giúp NĐT yên tâm hơn về tài sản của LIC. Vì LIC vẫn là doanh nghiệp có cổ phần của nhà nước.

4. Khu đô thị Thịnh Liệt – 35 Ha đất vàng tại Thủ Đô.

Tính đến cuối 2024, LIC sở hữu tổng tài sản gần 4.676 tỷ đồng. Trong đó, dự án KĐT mới Thịnh Liệt chiếm tỷ trọng khoảng 30% cơ cấu tài sản, với chi phí đầu tư đã ghi nhận hơn 1.181 tỷ đồng.

Dự án Thịnh Liệt từng được kỳ vọng là “át chủ bài” chiến lược của LIC, dự án được UBND TP. Hà Nội phê duyệt từ năm 2007 với quy mô hơn 35 ha, nhưng sau gần 20 năm, dự án vẫn chưa được triển khai. Nguyên nhân chính là do năng lực giải phóng mặt bằng kém và hạn chế về tiềm lực tài chính của chủ đầu tư.

Hiện tại dự án đang bỏ hoang cho dù đã giải phóng được 31 Ha, chỉ còn lại 4 Ha chưa giải phóng xong. Theo luật đất đai 2024, khi đền bù giải phóng mặt bằng sẽ tính giá đền bù sát hơn với giá thị trường, điều này sẽ khiến chi phí đền bù lớn hơn nhưng cũng giúp doanh nghiệp giải phóng mặt bằng nhanh hơn. Dự án Louis City Hoàng Mai nằm ngay bên cạnh KĐT Thịnh Liệt của LIC đang có giá bán từ 250 – 300 triệu/m2. Với 35 Ha đất thì giá trị của dự án này lên tới 50.000 tỷ. Dự án KĐT Thịnh Liệt của LIC sẽ khiến cho NĐT liên tưởng tới dự án KĐT Phước Kiển của QCG nằm ở vị trí đắc địa ở TP Hồ Chí Minh. Nhưng LIC hơn hẳn QCG vì LIC là doanh nghiệp của nhà nước nên chất lượng tài sản sẽ rất tốt, không lo bị lãnh đạo rút ruột.

Trong năm 2024, LIC chủ yếu tập trung hoàn thiện hồ sơ xin điều chỉnh chủ trương đầu tư, do tiến độ thực hiện bị quá hạn. Tuy nhiên, quá trình triển khai còn gặp nhiều vướng mắc. UBND quận Hoàng Mai chưa phê duyệt kế hoạch GPMB cho phần diện tích còn lại, khiến doanh nghiệp phải tập trung vận động người dân nhận tiền và bàn giao mặt bằng, đồng thời phối hợp cùng chính quyền địa phương giải quyết các kiến nghị.

5. Tác động đến tình hình tài chính của LIC.

Dự án KĐT Thịnh Liệt có vị trí đắc địa và tiềm năng phát triển cao. Tuy nhiên, việc chậm tiến độ kéo dài đã ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng vốn và khả năng sinh lời của doanh nghiệp. Tổng giá trị chi phí lãi vay đã được vốn hoá luỹ kế đến ngày 31/12/2024 của dự án là 437,8 tỷ.

Tháng 4/2025, LIC đã lên kế hoạch nộp 348 tỷ đồng cho Nhà nước để giải quyết các nghĩa vụ liên quan đến dự án. Khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính và thanh tra dự án trong quá khứ, LIC sẽ đủ điều kiện thực hiện thoái vốn và triển khai các thủ tục pháp lý tiếp theo.

Theo kế hoạch năm 2025, công ty sẽ lập lại hồ sơ trình UBND TP. Hà Nội xin điều chỉnh Quyết định chủ trương đầu tư. Sau khi có quyết định gia hạn, LIC sẽ trình UBND quận Hoàng Mai phê duyệt kế hoạch GPMB giai đoạn 2 tại ba phường còn lại, và đặt mục tiêu hoàn thành công tác này trong quý 2/2025.

6. Định giá và khuyến nghị

Hiện tại thị trường đang phản ứng tiêu cực với thuế quan của ông Trump, chính vì thế NĐT nên tiếp tục chờ đợi 1 thời điểm phù hợp hơn để tham gia mua cho an toàn. Vốn hóa 2.799 tỷ so với 50.000 tỷ giá trị tài sản tại KĐT Thịnh Liệt có diện tích 35 Ha quả thực là 1 thương vụ rất hấp dẫn.

Nội dung được phân tích bởi đội ngũ ALIAS (vui lòng copy nhớ ghi nguồn):
MR TRỊNH THẾ HOÀN – Giám đốc TVĐT VPS.
MS TRỊNH NGỌC HÀ – Trưởng phòng phân tích.
Zalo: 0366.282.656 hoặc 0345.666.656
Nhóm Zalo tư vấn của đội ngũ ALIAS: https://alias.vn/tham-gia-nhom-tu-van-cua-doi-ngu-alias/