Toàn cảnh vĩ mô các ngành – Phần 1.

1. Vĩ mô ngành BĐS KCN.
I. Vốn FDI liên tục đổ vào Việt Nam.
Sau khi gia nhập WTO từ năm 2006, mỗi năm Việt Nam có thêm hàng chục tỷ đô vốn FDI đăng ký đầu tư mới. Vốn giải ngân thực tế tăng liên tục qua các năm. Bất chấp kinh tế toàn cầu đang gặp khó khăn khi FED tăng lãi suất, năm 2023 vốn FDI giải ngân vẫn đạt kỷ lục với giá trị 23.1 tỷ USD. Điều này càng chứng tỏ Việt Nam đã và đang là điểm đến rất hấp dẫn của dòng vốn đầu tư nước ngoài.

Trong 2023, Việt Nam ghi nhận nhiều dự án đầu tư FDI lớn với quy mô từ vài trăm triệu đến cả tỷ USD như dự án mở rộng nhà máy của LG Innotk, dự án nhà máy Ecovance của SK Group, …

Đến 2024, chỉ trong 4 tháng đầu năm vốn đăng ký FDI đạt 9.274 tỷ USD, tăng 4.5%, vốn thực hiện đạt 6.280 tỷ USD, tăng 7.4% so với cùng kỳ.

Trong hàng tỷ đô vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 4 tháng đầu năm 2024 thì 66.4% là đầu tư vào hoạt động công nghiệp sản xuất chế biến, chế tạo. Đối với lĩnh vực sản xuất thì đòi hỏi phải có sự đầu tư rất lớn vào mặt bằng nhà xưởng và kho bãi. Cho nên, với việc vốn đầu tư FDI liên tục đổ vào lĩnh vực sản xuất thì nhu cầu mặt bằng khu công nghiệp sẽ ngày càng lớn.

II. Lợi thế của BĐS KCN tại Việt Nam.
So với các đối thủ trong khu vực hiện nay giá thuê đất khu công nghiệp của Việt Nam chỉ cao hơn Philippine, nhưng lại thấp hơn 21% khi so với Indonesia và thấp hơn rất nhiều khi so với Thailand, Malaysia, Singapore. Đặc thù của việc thuê đất KCN thường là ban đầu sẽ phải trả một khoản tiền thuê rất lớn. Cho nên, với việc giá thuê đất ở mặt bằng thấp hơn nhiều so quốc gia trong khu vực thì điều này phần nào đã làm tăng tính hấp dẫn của Việt Nam trong việc thu hút sự quan tâm đầu tư của các công ty, tập đoàn nước ngoài.

Chi phí tiền lương bình quân của Việt Nam rơi vào khoảng 350 USD/tháng, gần bằng với Indonesia và Philippine, nhưng lại rất thấp khi so với Thailand, Trung Quốc, Malaysia. Hiện nay, với xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang các nước lân cận thì xét về yếu tố chi phí tiền lương, Việt Nam đã có lợi thế rất lớn khi so với đối thủ cạnh tranh vốn FDI trực tiếp như Thailand.

Xét trong khu vực thì chi phí điện sản xuất của Việt Nam chỉ đang cao hơn so với Malaysia, Lào. Nhưng nếu ta so với các quốc gia cạnh tranh vốn FDI trực tiếp với Việt Nam như Indonesia, Thailand, Campuchia, Philippine thì giá điện sản xuất của nước ta đang ở một mức rất rẻ. Khi quyết định đặt một nhà máy sản xuất tại một quốc gia nào đó thì một doanh nghiệp sẽ phải cân nhắc rất nhiều yếu tố liên quan đến chi phí, với việc có giá điện sản xuất thấp hơn đáng kể khi so với các quốc gia trong khu vực thì điều này đã phần nào tăng thêm tính cạnh tranh của Việt Nam.

Hiện nay, Việt Nam đang là quốc gia có trữ lượng đất hiếm đứng thứ 2 trên thế giới, đất hiếm được ứng dụng trong sản xuất các thiết bị công nghệ như chip bán dẫn, máy tính, màn hình LCD, pin lưu trữ, tấm pin mặt trời, tua bin gió, xe ô tô điện, thiết bị y tế, … Với lợi thế có lượng dự trữ đất hiếm ở mức lớn, Việt Nam đang là quốc gia rất hấp dẫn đối các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực sản xuất, chế biến, chế tạo sản phẩm điển tử, công nghệ cao.

III. Đẩy mạnh đầu tư công – Hạ tầng ngày càng đồng bộ trong tương lai.
Vốn kế hoạch đầu tư công dự kiến cho cả năm 2024 là 677.3 Nghìn tỷ, giảm khoảng 5% so với 2023, nhưng đây vẫn là số vốn đầu tư công rất lớn khi so với giai đoạn trung bình của giai đoạn 5 năm trở lại đây. Việc chính phủ Việt Nam vẫn duy trì một số vốn đầu tư lớn trong 2024 thì điều này đã thể hiện cho ta thấy rằng chính phủ đang rất quyết tâm trong câu chuyện phát triển cơ sở hạ tầng.

Trong năm 2024, mục tiêu tăng trưởng GDP ước tính là khoảng 6.5%, để đạt được mục tiêu đến năm 2050 sẽ trở thành nước phát triển thì hiện tại Việt Nam phải tạo ra một cú hích về sự tăng trưởng. Lý do năm 2024 Việt Nam vẫn giữ vốn kế hoạch đầu tư công ở một mức cao (677.3 nghìn tỷ) là vì để hỗ trợ nền kinh tế và hoàn thành các dự án hạ tầng trọng điểm nhằm kích thích nền kinh tế tăng trưởng trong dài hạn. Trong một bối cảnh nền kinh tế đang gặp khó khăn như hiện nay, vốn đầu tư tư nhân giảm mạnh thì cách duy nhất để đạt được mục tiêu tăng trưởng đó là đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công. Chính vì lý do trên, kể từ sau 2024 cơ sở hạ tầng của Việt Nam sẽ ngày càng đồng bộ, điều này sẽ có tác động tích cực đến sự phát triển của ngành BĐS KCN tại Việt Nam.

Hiện nay, Việt Nam có nhiều dự án đầu tư công trọng điểm đang được triển khai như vành đai 4 Hà Nội vành đai 3 TP HCM, Cao tốc Bắc – Nam phía Đông, cao tốc Biên hòa – Vũng tàu, cao tốc Khánh Hòa – Buôn Mê Thuật, sân bay Long Thành, …


Để hiểu hơn về kỳ vọng ngành BĐS KCN trong năm 2024, NĐT hãy đọc bài phân tích vĩ mô ngành BĐS KCN của đội ngũ ALIAS: https://alias.vn/vi-mo-nganh-bds-khu-cong-nghiep/
2. Vĩ mô ngành BĐS.
I. Mặt bằng lãi suất thấp.
Bắt đầu từ tháng 3/2023, NHNN liên tục hạ lãi suất điều hành, việc NHNN giữ lãi suất điều hành ở mức thấp là để hỗ trợ cho sự phục hồi của nền kinh tế, do đó với việc kinh tế vẫn chưa thực sự khởi sắc thì mặt bằng lãi suất vẫn sẽ được giữ nguyên ở mức thấp như hiện nay, lãi suất thấp sẽ có sự tác động tích cực đến phục hồi của thị trường BĐS.

II. Giá trị trái phiếu đáo hạn kỷ lục trong 2024.
Trong năm 2024, tổng dư nợ đáo hạn trái phiếu của Việt Nam là 428 nghìn tỷ, trong đó riêng lĩnh vực BĐS chiếm 43%, tương ứng với 184 nghìn tỷ giá trị trái phiếu đến hạn trong năm nay, đây cũng là năm có giá trị trái phiếu đáo hạn lớn nhất. Trái với suy nghĩ của nhiều NĐT, hầu hết các doanh nghiệp BĐS đều có tài chính khá tốt khi bước sang năm 2024, do đó sau khi xử lý xong lượng trái phiếu đáo hạn kỷ lục trong 2024 thì trong các năm tiếp theo chính là thời điểm phục hồi của các doanh nghiệp BĐS.

III. Hàng tồn kho tăng mạnh – chỉ báo của sự phục hồi.
Hàng tồn kho của các doanh nghiệp BĐS đều có sự tăng trưởng mạnh trong năm 2023 hoặc không thì cũng ở mức cao hơn so với trung bình các năm trước đó. Ban lãnh đạo của các doanh nghiệp BĐS đã cảm nhận được sự ấn dần lên của thị trường, từ đó đẩy mạnh thâu tóm quỹ đất và xây dựng các dự án, điều này thể hiện BLĐ doanh nghiệp cũng đang kỳ vọng thị trường BĐS sẽ bắt đầu bước vào giai đoạn phục hồi trong 2024.

IV. Vốn ngoại vẫn đổ vào thị trường BĐS Việt Nam.
Trong 2 tháng đầu năm 2024, vốn FDI đăng ký đạt 9.274 tỷ USD, trong đó 18.7% là đổ vào ngành nghề kinh doanh BĐS, điều này chứng tỏ thị trường BĐS tại Việt Nam rất hấp dẫn trong mắt của các NĐT nước ngoài.

V. Luật mới thông qua – kỳ vọng ngành BĐS sẽ sớm phục hồi.
Trong năm 2023, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản pháp lý để hỗ trợ cho ngành BĐS, cụ thể ở trong bảng sau.

Ngoài ra, luật sử đổi đất đai được ban hành trong đầu năm 2024 sẽ tạo điều kiện hỗ trợ, gỡ vướng vấn đề pháp lý cho ngành BĐS.

Để hiểu hơn về kỳ vọng ngành BĐS trong năm 2024, NĐT hãy đọc bài phân tích vĩ mô ngành BĐS của đội ngũ ALIAS: https://alias.vn/vi-mo-nganh-bds-2024/
Nội dung được phân tích bởi đội ngũ ALIAS (vui lòng copy nhớ ghi nguồn):
MR TRỊNH THẾ HOÀN – Giám đốc TVĐT VPS.
MR TRẦN QUANG CHUNG – Trưởng phòng phân tích.
Zalo: 0366.282.656 hoặc 0345.666.656
Nhóm Zalo tư vấn của đội ngũ ALIAS: https://alias.vn/tham-gia-nhom-tu-van-cua-doi-ngu-alias/