TOP 4 lý do khiến giá BĐS ở Việt Nam rất cao – 2 khu vực BĐS tiềm năng

1. BĐS vùng ven liên tục lập những kỷ lục mới.
Trong giai đoạn gần đây, BĐS tại vùng ven Hà Nội được trúng đấu giá với mức cao kỷ lục. Đặc biệt, có những lô đất tại khu vực Hà Đông được trúng đấu giá lên đến 262 triệu/m2. Riêng tại Hoài Đức, lô đất trúng đấu giá cao nhất là 132 triệu đã đóng đầy đủ tiền. Có thể nói, mặt bằng giá BĐS tại khu vực vùng ven Hà Nội đã tăng lên một mức cao mới.

Hiện nay, Vinhomes Cổ Loa là dự án đang mở bán với mức giá lớn nhất, đây cũng là dự án nằm tại khu vực vùng ven Hà Nội, nhưng giá bán Rumor đã rơi vào khoảng 300 – 600 triêu/m2 (Tùy từng vị trí). Mặc dù có giá cao nhưng Vinhomes Cổ Loa vẫn bán cháy hàng do được hưởng lợi trực tiếp từ cầu Tứ Liên trong lai. Ngoài việc giá BĐS tăng do hưởng lợi cơ sở hạ tầng, vậy còn những lý do nào khiến cho giá BĐS tăng cao ? Mời NĐT đọc tiếp bài phân tích để hiểu rõ hơn.

2. Các lý do khiến giá BĐS Việt Nam rất cao.
I. Việt Nam cần Dollar để phục vụ cho hoạt động sản xuất.
Hiện tại, 75% thiết bị công nghệ cao của Việt Nam vẫn đang phải nhập khẩu từ nước ngoài. Vậy câu hỏi đặt ra là Việt Nam lấy Dollar đâu để nhập khẩu ? Mặc dù Việt Nam là nước xuất siêu, nhưng phần xuất siêu lại đến từ khối doanh nghiệp vốn FDI, do đó thặng dư ngoại tệ từ hoạt động xuất khẩu của Việt Nam sẽ không quá nhiều. Phần lớn dự trữ Dollar của Việt Nam là đến từ kiều hối, mà phần lớn dòng tiền kiều hối đổ vào Việt Nam là mua BĐS. Lý do Việt Nam vẫn chưa đánh thuế lũy tiến BĐS là vì vẫn cần phải dùng BĐS để thu hút dòng tiền kiều hối, từ đó có Dollar để phục vụ cho hoạt động sản xuất.

Riêng hệ thống Robot lắp ráp tại nhà máy Vinfast đã tiêu tốn khoảng 1 tỷ USD ngoại hối. Hiện tại, Việt Nam vẫn chưa thể tự chủ được công nghệ, do đó vẫn sẽ phải tiếp tục nhập khẩu từ các quốc gia khác, điều này làm cho nhu cầu Dollar của các doanh nghiệp trong nước là rất lớn. Khi Việt Nam đủ năng lực sản xuất và không phụ thuộc quá nhiều vào công nghệ của nước ngoài thì mới bắt đầu đánh thuế lũy tiến BĐS. Chính phủ đang chấp nhận đánh đổi giá BĐS tăng cao để thu hút được nhiều Dollar từ kiểu hối, từ đó giúp cho năng lực sản xuất của quốc gia ngày càng phát triển.

Ngoài ra, tại điều 6 và điều 4 của luật đất đai sửa đổi 2024 có bổ sung thêm về việc người gốc Việt không có quốc tịch Việt Nam vẫn có thể sở hữu trực tiếp BĐS. Những người đang định cư tại nước ngoài nhưng có người thân sở hữu quốc tịch Việt Nam thì được coi là người gốc Việt. Trước đó, những người không có quốc tịch Việt Nam không được phép sở hữu BĐS, nhưng sau khi luật đất đai sử đổi có hiệu lực thì chỉ cần là người gốc Việt là hoàn toàn có thể tự đứng tên trực tiếp sở hữu BĐS.
Năm 2023, kiều hối của Việt Nam đat 16 tỷ USD, do đó việc cho phép người gốc Việt không cần quốc tịch Việt Nam có thể sở hữu BĐS sẽ làm tăng nhu cầu của kiều bào tại nước ngoài, từ đó tác động tích cực đến toàn bộ thị trường BĐS và cũng làm gia tăng tỷ lệ dự trữ ngoại hối.

II. Cung tiền lớn hơn tăng trưởng GDP + Lạm phát.
Tại các quốc gia đã phát triển, tăng trưởng GDP + lạm phát sẽ gần bằng so với tăng trưởng cung tiền. Nhưng tại Việt Nam, cung tiền lại lớn hơn tăng trưởng GDP + lạm phát, và lượng cung tiền dư ra phần lớn sẽ đổ vào BĐS. Điều này đã khiến cho tại những thời điểm cung tiền tăng quá cao so với tăng trưởng GDP + lạm phát đều gây ra tình trạng giá BĐS tăng cao, điển hình vào năm 2007, 2010, 2019.

III. Thập kỷ đầu tư công.
Hiện nay, Việt Nam đang trong giai đoạn đẩy mạnh đầu tư công. Chỉ tính riêng số KM cao tốc được khởi công trong 2023 đã bằng 10 năm trước cộng lại.

Ngoài ra, công cuộc đấu tranh tham nhũng cũng góp phần đáng kể trong việc giảm thiểu những tiêu cực trong hoạt động đầu tư công, điều sẽ giúp nâng cao chất lượng và đẩy nhanh quá trình triển khai dự án hơn, từ đó thúc đẩy tăng trưởng nền kinh tế Việt Nam. Những nơi được đẩy mạnh đầu tư công thường cũng sẽ kéo theo sự tăng giá của BĐS.

IV. Môi trường chính sách tiền tệ nới lỏng.
Việt Nam đang trong chu kỳ chính sách tiền tệ nới lỏng. Tuy rằng gần đây tỷ giá đang tăng, nhưng FED cũng đang bắt đầu hạ lãi suất. Hiện nay, nền kinh tế Việt Nam vẫn chưa thực sự phục hồi, do đó thay vì tăng lãi suất thì nhà nước sẽ sử dụng các biện pháp khác để điều hành tỷ giá như hút tín phiếu và bán USD.

Thập kỷ đầu tư công, kết hợp với chính sách tiền tệ nới lỏng đã giúp cho GDP Việt Nam tăng trưởng tích cực. Trong 9T/2024, GDP Việt Nam tăng trưởng 6.82%, chỉ tính riêng trong Q3 tăng 7.4%.

3. Giá BĐS đã tăng cao liệu có giảm mạnh ?
Một trong những đợt sốt đất gần đây nhất đó là giai đoạn 2008 – 2010. Khi đó, chỉ trong vòng 2 năm mức giá bán của nhiều dự án BĐS đã tăng bằng lần, điển hình nhất là KĐT Geleximco Lê Trọng Tấn tăng từ 15 triệu lên thành 140 triệu.

Sau giai đoạn tăng nóng, chỉ trong vòng 2 năm tiếp theo từ cuối 2010 – 2012, giá BĐS giảm 50%.

Bối cảnh cuối 2010 – 2012 hoàn toàn khác với hiện tại, khi đó lạm phát tại Việt Nam tăng cao nên NHNN đã phải tăng lãi suất để ổn định nền kinh tế. Với mức lãi suất cao kỷ lục khoảng 14 – 15% thì hoạt động sản xuất kinh doanh và đầu tư đều gặp rất nhiều khó khăn. Lãi suất chính là một trong những yếu tố quan trọng nhất tác động đến giá BĐS. Hiện nay, Việt Nam đang trong môi trường lãi suất thấp, do đó viễn cảnh giá BĐS giảm 50% sau khi đã tăng mạnh như giai đoạn cuối 2010 – 2012 là điều khó có thể xảy ra.

Trước đó, giai đoạn 2006 – 2007 và 2009 – 2010, thị trường BĐS cũng tương tự như 2024, đó là giá BĐS Hà Nội đều ghi nhận sự tăng mạnh. Nhưng đến giai đoạn 2014 – 2021, NHNN tiếp tục nới lỏng chính sách tiền tệ, từ đó làm cho giá BĐS ở tỉnh tăng mạnh, điều này là vì dòng tiền có sự lan tỏa do giá BĐS Hà Nội trong các giai đoạn trước đã tăng cao. Bối cảnh thị trường BĐS kể từ năm 2025 trở đi cũng sẽ tương tự như giai đoạn 2014 – 2021, đó là dòng tiền sẽ lan tỏa sang các khu vực khác có nhiều tiềm năng và giá chưa tăng quá cao.

NĐT hãy đọc thêm bài phân tích sau để hiểu hơn về vấn đề giá BĐS đã tăng cao liệu có giảm mạnh hay không: https://alias.vn/bds-ha-noi-co-toang-nhu-nam-2012/
4. Khu vực tiềm năng sau khi giá BĐS Hà Nội đã tăng quá cao.
I. BĐS Hải Phòng.
Tại khu vực Hà Nội, các BĐS xung quanh các tuyến đường vành đai đều có mức giá bán rất cao, giao động trong khoảng 200 – 300 triệu/m2.

Tại khu vực Hải Phòng, giá BĐS nhiều vị trí quanh tuyến đường vành đai 2 chỉ giao động quanh 30 – 40 triệu/m2, điều này tạo ra nhiều dự địa tăng giá trong tương lai. Ngoài ra, khu vực Hải Phòng còn được thúc đẩy bởi các hoạt động kinh tế liên quan đến cảng biển. Trong bối cảnh nền kinh tế vẫn đang gặp nhiều khó khăn, nhưng đại dự án Vinhomes Vũ Yên 877 Ha của Vingroup đã bán được 80% chỉ sau 1 quý, điều này đã chứng minh được sức hấp dẫn của BĐS Hải Phòng, đặc biệt là các BĐS tại vị trí tuyến đường vành đai 2.

II. BĐS Nhơn Trạch – Đồng Nai.
Tại khu vực phía Nam, BĐS Đồng Nai đang trở nên rất hấp dẫn do đây là khu vực được hưởng lợi từ nhiều dự án đầu tư công có quy mô lớn như cầu Nhơn Trạch, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, sân Bay Long Thành, cảng Phước An …

Khi cầu Nhơn Trạch thông xe thì xét về vị trí BĐS tại Nhơn Trạch sẽ tương đương với Vinhomes Grand Park tại quận 9. Hiện nay, giá trị đất nền tại Nhơn Trạch tương đối thấp, điều này sẽ tạo ra nhiều dự địa tăng giá.

NĐT hãy đọc thêm bài phân tích sau để hiểu hơn về kỳ vọng của BĐS tại khu vực Hải Phòng và Nhơn Trạch: https://alias.vn/danh-gia-chu-ky-bds-viet-nam-2024-2025/
Video chi tiết toàn bộ bài phân tích:
Nội dung được phân tích bởi đội ngũ ALIAS (vui lòng copy nhớ ghi nguồn):
MR TRỊNH THẾ HOÀN – Giám đốc TVĐT VPS.
MR TRẦN QUANG CHUNG – Trưởng phòng phân tích.
Zalo: 0366.282.656 hoặc 0345.666.656
Tham gia nhóm tư vấn của đội ngũ ALIAS: https://alias.vn/tham-gia-nhom-tu-van-cua-doi-ngu-alias/