SCR – Thập kỷ dưới mệnh giá.

1. Mất đi “Máy in tiền” vào cuối 2012.

Ông Đặng Văn Thành là người sáng lập tập đoàn TTC Group và ngân hàng Sacombank (STB). CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín, mã chứng khoán SCR là một đơn vị thành viên trong hệ sinh thái TTC Group.

Mặc dù là người sáng lập STB, nhưng trong năm 2012, ông Đặng Văn Thành đã bị buộc phải rời STB do ngân hàng này bị nhóm cổ đông Trầm Bê thâu tóm và chiếm quyền kiểm soát. Đến năm 2013, hệ sinh thái của ông Đặng Văn Thành bị STB siết nợ bằng việc dùng dùng 7.4% cổ phần mà ông đang nắm giữ tại STB (tương đương 80 triệu cổ phiếu) để cấn trừ cho khoản nợ 1.600 tỷ. Trong đó, có khoảng 1.007 tỷ là liên quan đến Sacomreal (SCR)

Tại cuối 2012, hệ sinh thái của ông Đặng Văn Thành đang vay 4.000 – 5.000 tỷ từ STB. Do đó, việc mất đi quyền kiểm soát tại STB sẽ khiến cho các doanh nghiệp trong hệ sinh thái (Trong đó có SCR) của ông Đặng Văn Thành mất đi “Máy in tiền”.

Kể từ khi mất đi STB, các doanh nghiệp trong hệ sinh thái của ông Đặng Văn Thành, điển hình nhất là SCR đã rơi vào tình trạng thiếu tiền, từ đó khiến cho các dự án BĐS mà doanh nghiệp đang triển khai bị chậm tiến độ và đội vốn. Nếu không tính chu kỳ uptrend của thị trường chứng khoán và đại sóng của cổ phiếu BĐS vào năm 2021 – 2022, thì trong vòng hơn 12 năm qua cổ phiếu SCR luôn giao dịch dưới mệnh giá phát hành ban đầu là 10.000 đồng/cổ phiếu.

2. Các dự án đang triển khai của SCR.

Ngoài việc hoàn thiện các sản phẩm còn lại tại một số dự án cũ để bàn giao nốt cho khách hàng, hiện nay SCR có 6 dự án trong danh mục đang triển khai.

Dưới đây là các dự án trọng điểm của SCR ở thời điểm hiện tại:

I. Dự án Đảo Kim Quy.

Dự án Đảo Kim Quy có diện tích 48 ha, gồm 571 căn biệt thự và nhà phố với tổng mức đầu tư lên đến 7.200 tỷ. Dự án có vị trí tại Biên Hòa, Đồng Nai, đây là khu vực có tốc độ phát triển hạ tầng nhanh chóng và đồng bộ, nằm tại cửa ngõ giao thương trọng điểm, kết nối trực tiếp tam giác kinh tế TP.HCM – Đồng Nai – Bình Dương. Theo ban lãnh đạo doanh nghiệp, dự án Đảo Kim Quy có pháp lý đầy đủ, chuẩn chỉnh trên từng lô đất, dự kiến bán một phần trong năm nay và tập trung bán vào nửa cuối năm 2026 (cụ thể từ tháng 9/2026). Tổng doanh thu của dự án có thể đạt khoảng 9.000 tỷ, lãi gộp khoảng 1.800 tỷ.

II. Dự án TTC Plaza Đà Nẵng.

Dự án TTC Plaza Đà Nẵng có diện tích 1.4 ha, gồm 4 sàn thương mại (Đã cho Aeon Mall thuê), 126 căn hộ du lịch, 150 phòng khách sạn, 30.000 m2 sàn văn phòng cho thuê. Dự án nằm tại Quận Thanh Khê, Đà Nẵng, đây là nơi có mật độ dân cư đông đúc, cạnh sân bay quốc tế, khu du lịch, … Việc Aeon Mall ký hợp đồng thuê 4 tầng thương mại khi dự án chưa hoàn thành đã chứng tỏ vị trí của dự án TTC Plaza Đà Nẵng là rất đắc địa.

Ngày 10/05/2025, dự án TTC Plaza Đà Nẵng đã chính thức cất nóc và bàn giao khối đế thương mại cho Aeon mall đúng như trong tiến độ cam kết. Dự kiến trong nửa cuối năm 2025, hoặc đầu 2026, SCR sẽ mở bán 126 căn hộ du lịch và đưa 150 phòng khách sạn đi vào hoạt động.

III. Dự án Selavia.

Dự án Selavia có diện tích 290 ha với tổng vốn đầu tư lên đến 35.000 tỷ. Tuy nhiên, SCR không phải chủ đầu tư của dự án, doanh nghiệp chỉ hợp tác triển khai với công ty Toàn Hải Vân (Một doanh nghiệp cùng hệ sinh thái TTC). Trong đó, SCR phụ trách đầu tư vào khu resort nghỉ dưỡng A4-1 và đất phức hợp dịch vụ du lịch lưu trú B1-9 thuộc dự án khu phức hợp Vịnh Đầm, giá trị đầu tư của SCR trong dự án này khoảng 2.245 tỷ.

3. Lợi nhuận không tương xứng với quy mô tài sản.

SCR là doanh nghiệp có tài sản lớn, tại cuối Q1/2025, tổng tài sản của SCR lên đến gần 12.000 tỷ.

Nhưng hiệu quả kinh doanh của SCR lại không tương xứng với quy mô tài sản. BĐS là ngành nghề có tính chu kỳ cao, tại thời điểm bàn giao dự án thì doanh nghiệp sẽ ghi nhận lãi khủng, còn khi không có dự án bàn giao thì gần như sẽ không có lợi nhuận, nhưng trong vòng 1 thập kỷ qua, mức ROA (Lợi nhuận/Tổng tài sản) cao nhất mà SCR đạt được chỉ là 3.81%, tức là doanh nghiệp đầu tư 100 đồng vào tài sản thì chỉ thu về được 3.81 đồng lợi nhuận.

Năm 2025, SCR đặt mục tiêu lợi nhuận trước thuế là 50 tỷ, tăng 51% so với 2024, nhưng đây vẫn là mức lợi nhuận rất thấp khi so với quy mô tài sản lên đến gần 12 nghìn tỷ của doanh nghiệp.

4. Bị TTC Group rút ruột.

Cơ cấu tài chính của SCR đang thể hiện những vấn đề về việc thiếu hụt dòng tiền, khi mà nợ vay lên đến 3.791 tỷ, nhưng trong két sắt của doanh nghiệp chỉ có 200 tỷ (Chưa đủ trả tiền lãi 1 năm). Điều này khiến cho SCR sẽ gặp nhiều áp lực liên quan quan đến trả lãi, gốc vay và thiếu dòng tiền triển khai các dự án trọng điểm.

Tại cuối Q1/2025, SCR đang cho vay khoảng 1.611 tỷ, chủ yếu là cho các doanh nghiệp cùng hệ sinh thái TTC Group vay. Đây có thể là hành động rút ruột công ty hoặc là kết quả sau các đợt tăng vốn ảo (TTC Group và các cổ đông liên quan nắm khoảng 40% cổ phần tại SCR, khi SCR tăng vốn thì TTC Group vẫn đóng đủ tiền, nhưng sau đó tìm cách rút ra bằng các khoản phải thu và cho vay).

Nội dung được phân tích bởi đội ngũ ALIAS (vui lòng copy nhớ ghi nguồn):
MR TRỊNH THẾ HOÀN – Giám đốc TVĐT VPS.
MR TRẦN QUANG CHUNG – Trưởng phòng phân tích.
MS TRỊNH NGỌC HÀ – Trưởng phòng phân tích.
Zalo: 0366.282.656 hoặc 0345.666.656
Nhóm Zalo tư vấn của đội ngũ ALIAS: https://alias.vn/tham-gia-nhom-tu-van-cua-doi-ngu-alias/