Phân tích ngành BĐS KCN.

1. Vốn đầu tư FDI tiếp tục tăng.

Lũy kế 7T/2024, vốn giải ngân FDI đạt 12.6 tỷ USD, tăng 8.6%; Vốn đăng ký FDI đạt 18 tỷ USD, tăng 10.4% so với cùng kỳ.

Trong hàng chục tỷ đô vốn FDI chảy vào Việt Nam hằng năm thì khoảng 70% là đầu tư vào lĩnh vực chế biến, chế tạo. Đối với lĩnh vực chế biến, chế tạo đòi hỏi phải có sự đầu tư rất lớn vào mặt bằng nhà xưởng và kho bãi, điều này sẽ làm tăng nhu cầu thuê mặt bằng khu công nghiệp.

2. Sự chuyển dịch chuỗi cung ứng sản xuất ra khỏi Trung Quốc ngày càng diễn ra mạnh mẽ.

Hiện nay, có nhiều công ty và tập đoàn lớn đang lên kế hoạch chuyển dịch chuyển cung ứng sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, điển hình nhất trong số đó là Apple, Google, Dell, Levovo, Microsoft, …

Trong năm 2022, Trung Quốc (bao gồm Hồng Kông) chỉ chiếm 15% nhu cầu thuê đất của KCN tại miền Bắc. Nhưng đến 2023, Trung Quốc (Bao gồm cả Hồng Kông và Đài Loan) đã chiếm đến 47% nhu cầu thuê đất KCN tại miền Bắc, điều này chứng tỏ rằng các KCN tại miền Bắc của Việt Nam đang được hưởng lợi lớn từ sự chuyển dịch chuỗi cung ứng ra khỏi Trung Quốc.

Nhu cầu thuê đất KCN tại miền Nam tương đối đa dạng và không tập trung như miền Bắc, do đó các KCN tại miền Nam không được hưởng lợi quá nhiều từ làn sóng chuyển dịch chuỗi cung ứng sản xuất ra khỏi Trung Quốc.

Ngoài ra, sự chuyển dịch chuỗi cung ứng sản xuất ra khỏi Trung Quốc chủ yếu là đến từ lĩnh vực công nghệ cao như điện tử tiên tiến, ô tô, thiết bị điện tử, … Điều này là lợi thế của các KCN miền Bắc do có sẵn hạ tầng, nhân công và chuỗi cung ứng hoàn thiện để phục vụ cho lĩnh vực này.

3. Nguồn cung đất KCN dự kiến sẽ tiếp tục tăng.

• Miền Nam:

Trong giai đoạn từ 2024 – 2026, miền Nam sẽ có thêm khoảng 1.600 Ha nguồn cung đất KCN mới. Trong đó, Bình Dương, Long An đứng đầu về nguồn cung đóng góp mới.

Đóng góp lớn nhất vào nguồn cung đất KCN tại miền Nam trong giai đoạn 2024 – 2024 đến từ dự án KCN Cây Trường của BCM, KCN Nam Tân Uyên mở rộng của NTC, PHR, GVR, SIP, …

• Miền Bắc:

Trái ngược với miền Nam, trong giai đoạn 2024 – 2026 nguồn cung mới về đất KCN tại miền Bắc dồi dào hơn rất nhiều. Nguồn cung mới về đất KCN tại khu vực cấp 1 (Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, …) đạt khoảng 3.000 Ha, còn khụ vực cấp 2 (Quảng Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, …) đạt khoảng 2.200 Ha. Việc KCN tại miền Bắc mở rộng nhanh hơn ra các thị trường khu vực 2 so với miền Nam là do hạ tầng của miền Bắc đồng bộ và hoàn thiện hơn.

Các dự án nổi bật đóng góp vào nguồn cung đất KCN của miền Bắc trong giai đoạn 2024 – 2026 đó là KCN Tràng Duệ 3 của KBC, KCN Vinh Quang của IDC, KCN Hoành Bồ của Geleximco, …

4. Quyết định mới từ chính phủ tạo ra thêm dự địa về quỹ đất KCN tại các tỉnh/thành phố.

Tại ngày 12/03/2024, Thủ tưởng đã phê duyệt quyết định 227/QĐ – TTg về việc điều chỉnh sử dụng đất KCN tại 63 tỉnh/thành phố tới 2025, điều này là nhằm bổ sung và chính sửa những chỉ tiêu của quyết định 326/QĐ – TTg.

Kể từ khi quyết định mới có hiệu lực đa số các tỉnh/phố tại miền Bắc đều được gia tăng thêm quỹ đất sử dụng cho mục đích phát triển KCN, điều này tạo dư địa để phát triển các dự án mới tại khu vực này.

Ngược lại với miền Bắc, hầu hết các tỉnh/thành phố tại miền Nam không có sự thay đổi về quỹ đất KCN được sử dụng đất đến 2025. Đa số các tỉnh/thành phố tại miền Nam gần như đã sử dụng chỉ tiêu hết quỹ đất KCN đến 2025, do đó sẽ có rất ít dự án KCN mới được phê duyệt trong giai đoạn này.

5. Đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng & mở rộng các trung tâm công nghiệp.

Hạ tầng giao thông tại Việt Nam đang ngày càng đồng bộ và phát triển, điều này sẽ làm tăng thêm tính hấp dẫn của các dự án KCN.

Theo quyết định 323/QĐ – TTg ngày 09/03/2022 của Thủ tướng về quy hoạch sử dụng đất KCN từ 2025 – 2030, với trọng tâm tiếp tục mở rộng các trung tâm KCN như Đông Nam Bộ, Đồng bằng Sông Hồng, Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung.

6. Lợi thế ngành BĐS KCN của Việt Nam.

So với các đối thủ trong khu vực hiện nay thì giá thuê đất khu công nghiệp của Việt Nam thì chỉ cao hơn Philippine, nhưng lại thấp hơn 21% khi so với Indonesia và thấp hơn rất nhiều khi so với Thailand, Malaysia, Singapore.

Đặc thù của việc thuê đất KCN thường là ban đầu sẽ phải trả một khoản tiền thuê rất lớn. Cho nên, với việc giá thuê đất ở mặt bằng thấp hơn nhiều so quốc gia trong khu vực thì điều này đã làm tăng tính hấp dẫn của Việt Nam trong việc thu hút sự quan tâm đầu tư của các công ty, tập đoàn nước ngoài.

Chi phí tiền lương bình quân của Việt Nam rơi vào khoảng 350 USD/tháng, gần bằng với Indonesia và Philippine, nhưng lại rất thấp khi so với Thailand, Trung Quốc, Malaysia. Hiện nay, với xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang các nước lân cận thì xét về yếu tố chi phí tiền lương, Việt Nam đã có lợi thế rất lớn khi so với đối thủ cạnh tranh vốn FDI trực tiếp như Thailand.

Xét trong khu vực thì chi phí điện sản xuất của Việt Nam chỉ đang cao hơn so với Malaysia, Lào. Nhưng nếu ta so với các quốc gia cạnh tranh vốn FDI trực tiếp với Việt Nam như Indonesia, Thailand, Campuchia, Philippine thì giá điện sản xuất của nước ta đang ở một mức rất rẻ. Khi quyết định đặt một nhà máy sản xuất tại một quốc gia nào đó thì một doanh nghiệp sẽ phải cân nhắc rất nhiều yếu tố liên quan đến chi phí, với việc có giá điện sản xuất thấp hơn đáng kể khi so với các quốc gia trong khu vực thì điều này đã phần nào tăng thêm tính cạnh tranh của Việt Nam.

Nội dung được phân tích bởi đội ngũ ALIAS (vui lòng copy nhớ ghi nguồn):
MR TRỊNH THẾ HOÀN – Giám đốc TVĐT VPS.
MR TRẦN QUANG CHUNG – Trưởng phòng phân tích.
Zalo: 0366.282.656 hoặc 0345.666.656
Nhóm Zalo tư vấn của đội ngũ ALIAS: https://alias.vn/tham-gia-nhom-tu-van-cua-doi-ngu-alias/