Phân tích cổ phiếu IDC.

1. Tổng quan hoạt động kinh doanh.

IDC là doanh nghiệp kinh doanh trong nhiều ngành nghề, lĩnh vực, nhưng 3 mảng có thể coi là trụ cột của doanh nghiệp đó là BĐS KCN, kinh doanh điện và BĐS dân cư.

Tuy chỉ chiếm chưa đến 50% trong cơ cấu doanh thu, nhưng mảng BĐS KCN đang đóng góp từ 70% – 80% vào cơ cấu lợi nhuận gộp cho IDC.

2. Mảng BĐS KCN – Mảng kinh doanh cốt lõi của IDC.

Tính đến cuối Q2/2024, diện tích đất thương phẩm còn lại của IDC tại các KCN là 968 Ha, trong đó khoảng 500 Ha là sẵn sàng cho thuê (Không tính KCN Tân Phước 1 và Mỹ Xuân B1 mở rộng, do 2 KCN này chưa đi vào hoạt động).

Biên lãi gộp mảng BĐS KCN của IDC ở mức rất cao, khoảng từ 50% – 70%.

Trong 6T/2024, các hợp đồng thỏa thuận thuê đất được ký mới của IDC đang ở mức tương đối thấp so với kế hoạch của cả năm.

Nhưng với việc doanh thu chưa thực hiện của IDC vẫn ở mức tương đối cao khoảng 4.600 tỷ (Gấp 1.4 lần doanh thu BĐS KCN của IDC trong 2023), điều này sẽ giúp cho doanh thu mảng BĐS KCN của doanh nghiệp vẫn được duy trì trong bối cảnh tốc độ hợp đồng thỏa thuận thuê đất được ký mới diễn ra chậm hơn dự kiến trong ngắn hạn.

Dưới đây là thông tin chi tiết về các dự án KCN trọng điểm đã cho thuê và đang trong quá trình hình thành trong tương lai của IDC:

I. KCN Hựu Thạnh.

KCN Hựu Thạnh có vị trí lại Long An, đây là nơi có giá cho thuê KCN cao thứ 2 trong khu vực miền Nam. Diện tích đất thương phẩm còn lại của KCN Hựu Thạnh là khoảng 254 Ha, tương ứng gần 50% quỹ đất sẵn sàng cho thuê hiện nay của IDC. Tổng doanh còn lại ước tính mà KCN Hựu Thạnh đem lại cho IDC là 10.000 tỷ.

II. KCN Tân Phước 1.

Tân Phước 1 là dự án KCN có quy mô lớn tiếp theo mà IDC cung cấp ra thị trường. Với tổng diện tích thương phẩm khoảng 363 Ha, ước tính KCN Tân Phước 1 sẽ mang lại cho IDC 9.000 tỷ doanh thu. Hiện nay, dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, giải phóng xong mặt bằng khoảng 360 Ha. Theo BLĐ của IDC, KCN Tân Phước 1 dự kiến đi vào hoạt động vào cuối 2025 và sẽ bắt đầu đóng góp doanh thu từ 2026.

III. Các án KCN khác trong tương lai.

IDC đang tiếp tục hoàn thiện các thủ tục pháp lý cho dự án KCN Vinh Quang với tổng diện tích 350 Ha, dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong 2027. Ngoài ra, doanh nghiệp đang lên kế hoạch triển khai thêm 6 KCN mới với tổng diện tích dự kiến khoảng 1.500 Ha. Việc liên tục tìm kiếm các quỹ đất KCN tiềm năng mới sẽ giúp cho IDC có đủ quỹ đất để liên tục duy trì doanh thu ở mức cao trong dài hạn.

2. Mảng kinh doanh điện.

Đối với mảng kinh doanh điện, IDC đang sở hữu 2 nhà máy thủy điện (Sản xuất điện) và 3 trạm biến áp (Phân phối điện cho các KCN hiện hữu của doanh nghiệp).

Trong 6T/2024, lợi nhuận gộp mảng kinh doanh điện của IDC đạt 71 tỷ, bằng 20% so với cả năm 2023.

Lợi nhuận mảng kinh doanh điện của IDC ở mức thấp trong 6T/2024 là do diễn biến tình hình thủy văn tại 2 đập thủy điện của IDC không mấy tích cực, từ đó làm giảm hiệu quả hoạt động. Theo như dự báo, xác suất tiếp diễn của pha La Nina vẫn tiếp tục ở mức cao trong nửa cuối 2024, điều này khiến cho lượng mưa nhiều hơn, từ đó làm tăng công suất hoạt động tại các đập thủy điện của IDC.

3. Mảng BĐS nhà ở.

Chỉ trong 6T/2024, lợi nhuận gộp của BĐS của IDC đã đạt 272 tỷ, gấp gần 4 lần so với cả năm 2023. Điều này là do trong nửa đầu năm IDC đã bàn giao 1.45 ha/2.2 ha diện tích đất đã ký thỏa thuận bàn giao cho Aeon Mall, còn khoảng 0.7 Ha còn lại sẽ được doanh nghiệp bàn giao nốt trong nửa cuối năm, từ đó ghi nhận thêm khoảng 150 tỷ doanh thu.

Hiện nay, mảng BĐS dân cư chỉ chiếm một tỷ trọng rất nhỏ trong cơ cấu doanh thu và lợi nhuận của IDC, nhưng đây lại là mảng giúp cho IDC hoàn thiện hơn về hệ sinh thái KCN, bởi các dự án BĐS của IDC chủ yếu phục vụ cho dân cư tại các KCN mà doanh nghiệp đang vận hành.

Bảng bên dưới là quỹ đất và các dự án BĐS dân cư mà IDC đang triển khai.

Với việc sở hữu quỹ đất có giá vốn thấp do nằm cạnh hoặc nằm trong quy hoạch các KCN mà doanh nghiệp đang triển khai, do đó biên lãi gộp mảng BĐS của IDC luôn ở mức rất cao, trong 3 năm gần nhất biên lãi gộp của mảng này giao động trong khoảng 70% – 80%.

Nội dung được phân tích bởi đội ngũ ALIAS (vui lòng copy nhớ ghi nguồn):
MR TRỊNH THẾ HOÀN – Giám đốc TVĐT VPS.
MR TRẦN QUANG CHUNG – Trưởng phòng phân tích.
Zalo: 0366.282.656 hoặc 0345.666.656
Nhóm Zalo tư vấn của đội ngũ ALIAS: https://alias.vn/tham-gia-nhom-tu-van-cua-doi-ngu-alias/