DIG – Tiếp tục chờ thời.

1. Lợi nhuận thấp nhất trong lịch sử 8 năm.

Năm 2024 tiếp tục là một năm đầy thách thức đối với DIG khi các dự án trọng điểm vẫn gặp nhiều vướng mắc về pháp lý và công tác giải phóng mặt bằng diễn ra chậm chạp. Tổng doanh thu và thu nhập khác hợp nhất chỉ đạt 1.439 tỷ đồng, tương đương 62,6% kế hoạch đề ra. Lợi nhuận trước thuế hợp nhất đạt 158 tỷ đồng, hoàn thành chưa đến 16% chỉ tiêu năm.

LNST hợp nhất chỉ đạt 101,9 tỷ đồng, giảm 8,7% so với năm 2023 và là mức thấp nhất trong vòng 8 năm trở lại đây.

2. Áp lực trả nợ vay lớn.

Tính đến cuối năm 2024, tổng dư nợ vay của DIG lên tới 3.848 tỷ đồng, tạo áp lực lớn lên dòng tiền trong bối cảnh hoạt động kinh doanh gặp nhiều khó khăn và tiến độ thu hồi công nợ chậm chạp.

Trong cơ cấu các khoản phải thu, số tiền tạm ứng cho công tác đền bù và giải phóng mặt bằng lên tới 3.712 tỷ đồng – chiếm tới 62%.  Đây là nguồn vốn bị “treo” trong thời gian dài, nguyên nhân do năng lực giải phóng mặt bằng còn kém.

3. Các dự án BĐS trọng điểm của DIG trong năm 2025.

Năm 2025, DIG đẩy mạnh kinh doanh, tập trung vào ba dự án lớn là Nam Vĩnh Yên, Vị Thanh – Hậu Giang và CSJ. Trọng tâm của kế hoạch đầu tư năm 2025 vẫn là công tác bồi thường GPMB, nộp tiền sử dụng đất các dự án. Các dự án này đang hoàn thiện pháp lý và chuẩn bị mở bán, dự kiến mang lại doanh thu khả quan trong năm nay.

I. Dự án KĐT Nam Vĩnh Yên.

Tính đến ngày 31/12/2024, dự án đã giải phóng mặt bằng được 192,09/195,2 ha, tương đương 98% tổng diện tích. Đây là bước tiến quan trọng để đẩy nhanh triển khai hạ tầng và mở rộng kinh doanh.

Dự án đã được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/500, hồ sơ điều chỉnh chủ trương đầu tư đang hoàn thiện. Các hạng mục hạ tầng kỹ thuật đang được triển khai trên diện tích đã có mặt bằng và đang trình báo cáo nghiên cứu khả thi cho khu NOXH và hạ tầng theo quy hoạch mới.

Tuy nhiên, tỷ lệ giải ngân trong năm 2024 chỉ đạt 10,2% kế hoạch (134,57/1.313,84 tỷ đồng) do nhiều vướng mắc, gồm: chờ phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, khó khăn trong di dời mồ mả, chậm tiến độ thi công vì chưa có mặt bằng và chưa thể nộp tiền sử dụng đất.

Mặc dù vậy, dự án vẫn ghi nhận tín hiệu tích cực từ thị trường khi khách hàng đã đặt cọc trước khoảng 1.200 tỷ đồng – cho thấy niềm tin vào tiềm năng và giá trị đầu tư dài hạn của Nam Vĩnh Yên.

II. DIG Cap Saint Jaques Tower.

Dự án CSJ Tower tại Vũng Tàu được kỳ vọng mang lại lợi nhuận 2.500 tỷ đồng trong 10 năm tới. 

Tính đến 31/12/2024, giai đoạn 1 (khối C1) với 372 căn đã hoàn thành và đưa vào sử dụng. Pháp lý dự án đã được giải quyết, bao gồm việc điều chỉnh chủ trương đầu tư, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường. Công tác thi công cũng đã hoàn tất các thủ tục thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và thiết kế PCCC, cấp giấy phép xây dựng cho khối C3 và C4 – giai đoạn 2.

Tuy nhiên, giải ngân năm 2024 đạt 13,5% kế hoạch, tương đương 58,24 tỷ đồng, do các thủ tục thẩm định và xin giấy phép xây dựng kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ thi công. Hiện tại, dự án đã được cấp GPXD vào tháng 10/2024.

III. Dự án khu dân cư Thương mại Vị Thanh (Victory City Hậu Giang).

Tính đến cuối năm 2024, dự án đã bồi thường GPMB đạt 91% (tương đương 75,87/83,46 ha). Trong đó, 599 lô nền thuộc phân kỳ 2 đã đủ điều kiện chuyển nhượng QSDĐ.

DIG đã hoàn tất điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất để bổ sung quỹ đất NOXH và được UBND tỉnh chấp thuận làm chủ đầu tư dự án NOXH. Báo cáo đánh giá tác động môi trường cũng đã được phê duyệt. Về thi công: đang triển khai HTKT, đóng cọc khách sạn – trung tâm hội nghị DIC Star Vị Thanh và xây shophouse tại phân khu 2.

Tổng giải ngân năm 2024 đạt 197,5 tỷ đồng (gần 23,8% kế hoạch), chậm do vướng giải phóng mặt bằng, thủ tục pháp lý và thị trường địa phương trầm lắng.

IV. Long Tân City.

Hiện nay, Long Tân City đang là dự án mang lại sự kỳ vọng lớn nhất cho cổ phiếu DIG. Dự án này nằm sát tuyến đường vành đai 3 TP.HCM và sẽ được hưởng lợi lớn khi cầu Nhơn Trạch được thông xe.

Khi cầu Nhơn Trạch hoàn thành sẽ giúp Long Tân City dễ dàng kết nối với trung tâm TP.HCM và sân bay Long Thành thông qua cao tốc HCM – Long Thành – Dầu Dây. Từ đó giá trị đất nền của Long Tân City còn tiếp tục tăng mạnh trong tương lai.

Tính đến 31/12/2024, dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/500, thiết kế cơ sở hạ tầng kỹ thuật, báo cáo ĐTM và chấp thuận độ cao tĩnh không. DIG đang hoàn thiện bản vẽ thi công hạ tầng, kè chống sạt lở bờ sông, bến du thuyền và phối hợp cập nhật quy hoạch chung đô thị mới Nhơn Trạch. 

Công tác giải phóng mặt bằng đạt 181,69/331,9 ha. Giải ngân năm 2024 đạt 576,04 tỷ (53,4% kế hoạch), chậm tiến độ do vướng mắc về GPMB và thủ tục pháp lý.

4. Kế hoạch kinh doanh năm 2025.

Năm 2025, DIG đặt kế hoạch sản xuất kinh doanh với tổng doanh thu hợp nhất cao kỷ lục 3,500 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 718 tỷ đồng, lần lượt gấp 2.4 và 4.5 lần so với thực hiện 2024. Công ty dự kiến tỷ lệ cổ tức từ 7-10%.

Lợi nhuận quý 1/2025 ước đạt khoảng 10 tỷ đồng, song BLĐ kỳ vọng “điểm rơi” lợi nhuận sẽ rơi vào giữa năm, giúp DIG có thể hoàn thành kế hoạch năm sớm hơn các năm trước, thay vì phải chờ đến quý 3 hoặc quý 4.

Để phục vụ nhu cầu đầu tư, DIG dự kiến phát hành gần 186,6 triệu cổ phiếu trong năm nay:

• 36,6 triệu cổ phiếu (tương đương 6%) để trả cổ tức năm 2024.
• 150 triệu cổ phiếu chào bán cho cổ đông hiện hữu với giá 12.000 đồng/cp, dự kiến thu về 1.800 tỷ đồng, thực hiện trong quý 3–4/2025.

Nếu đợt phát hành thành công, vốn điều lệ của DIG sẽ tăng từ gần 6.099 tỷ lên hơn 7.964 tỷ đồng. Nguồn vốn thu được sẽ được sử dụng để đầu tư cho Khu phức hợp CSJ (Vũng Tàu) và KDC Vị Thanh (Hậu Giang), trong giai đoạn quý 4/2025 đến 2026.

Ngoài ra, DIG cũng lên kế hoạch vay thêm khoảng 2.223 tỷ đồng trong năm nay nhằm chủ động thu xếp vốn cho các dự án có đủ điều kiện vay theo quy định, đảm bảo tiến độ đầu tư và triển khai.

Nội dung được phân tích bởi đội ngũ ALIAS (vui lòng copy nhớ ghi nguồn):
MR TRỊNH THẾ HOÀN – Giám đốc TVĐT VPS.
MS TRỊNH NGỌC HÀ – Trưởng phòng phân tích.
Zalo: 0366.282.656 hoặc 0345.666.656
Nhóm Zalo tư vấn của đội ngũ ALIAS: https://alias.vn/tham-gia-nhom-tu-van-cua-doi-ngu-alias/