Đánh giá chu kỳ BĐS Việt Nam 2024 – 2025.

Tại các quốc gia lớn trên thế giới, chu kỳ của ngành BĐS luôn gắn chặt với sự thắt chặt hoặc nới lỏng của chính sách tiền tệ. Hiện nay, Việt Nam đang trong môi trường chính sách tiền tệ nới lỏng, vậy chu kỳ BĐS 2024 – 2025 sẽ diễn biến ra sao ? Mời NĐT đọc bài phân tích bên dưới để có được cái nhìn tổng thể.

1. Chu kỳ 2001 – 2005 của BĐS nước Mỹ.

Từ năm 2001 – 2005, FED duy trì lãi suất ở mức thấp kỷ lục, điều này đã làm tăng tính hấp dẫn của các loại tài sản, trong đó có BĐS.

Việc duy trì lãi suất ở mức thấp đã giúp cho giá nhà ở Mỹ tăng hơn 50% trong giai đoạn 2001 – 2005. Đối với những quốc gia phát triển như Mỹ, giá nhà tăng 50% là con số rất lớn, nên khi vĩ mô đủ tốt thì giá BĐS cao rồi còn có thể tiếp tục tăng cao hơn nữa.

2. Thời kỳ hoàng kim của BĐS Nhật Bản.

Trong giai đoạn 1896 – 1989, ngân hàng trung ương Nhật Bản liên tục hạ lãi suất để thúc đẩy cho sự tăng trưởng của nền kinh tế.

Cũng trong giai đoạn 1986 – 1989, nền kinh tế Nhật Bản bước vào chu kỳ phát triển hưng thịnh nhất. Với việc nền kinh tế tăng trưởng tốt và mặt bằng lãi suất thấp, từ đó dòng tiền ồ ạt đổ vào các kênh đầu tư, chỉ số N225 của Nhật tăng 300%, BĐS tăng trung bình 80%/ 1 năm trong giai đoạn đấy.

Sau thời kỳ hoàng kim, thị nền kinh tế Nhật Bản đã trải qua thập kỷ mất mát. Mặc dù luôn giữ mặc bằng lãi suất ở mức rất thấp trong vòng rất nhiều năm, nhưng do vấn đề dân số già, điều này đã kéo theo sự tụt lùi của nền kinh tế Nhật Bản. Đến tận 2024, thị trường chứng khoán Nhật Bản mới tiệm cận đỉnh cũ của năm 1989. Khác với Nhật Bản, Việt Nam với cơ cấu dân số vẫn còn tương đối trẻ và là một trong những nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao, điều này là động lực cho sự tăng trưởng của BĐS trong tương lai.

3. Đánh giá chu kỳ BĐS Việt Nam chu kỳ 2024 – 2025.

Trong quá khứ, những lần ngân hàng nhà nước thắt chặt chính sách tiền tệ đều là do tỷ giá và lạm phát tăng cao. Hiện nay, tỷ giá đã có dấu hiệu hạ nhiệt, lạm phát vẫn đang ổn định quanh ngưỡng cho phép, do đó ngân hàng nhà nước vẫn sẽ tiếp tục duy trì mặt bằng lãi suất ở mức thấp để hỗ trợ nền kinh tế.

Ngoài việc đang duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng, Việt Nam còn đang trong giai đoạn đẩy mạnh triển khai nhiều dự án đầu tư công có quy mô lớn nhất từ trước tới nay, điều này sẽ thúc đẩy cho sự tăng giá của BĐS.

I. Vinhomes Cổ Loa – Tâm điểm BĐS trong Q2/2024.

Theo một số thông tin Rumor, giá bán thấp nhất của dự án Vinhomes Cổ Loa khoảng 280 triêu/m2, thậm chí giá bán bây giờ có thể lên đến 300 – 400 triệu/m2.

Hiện nay, Đông Anh vẫn chỉ là một huyện của Hà Nội với mật độ dân số còn tương đối thấp, và phần lớn diện tích tại Đông Anh là những cánh đồng ruộng. Vậy tại sao giá bán Vinhomse Cổ Loa lại cao hơn cả những KĐT ở trung tâm thành phố Hà Nội ?

Giáp với huyện Đông Anh đó là quận Long Biên với dự án Vinhomes Reiverside nổi tiếng là KĐT dành cho giới siêu giàu tại Việt Nam. Giá bán trung bình của dự án này khoảng 250 – 350 triệu/m2. KĐT Vinhomes Reiverside được kết nối với trung tâm thành phố Hà Nội thông qua cầu Vĩnh Tuy.

Các dự án BĐS quanh khu vực cầu Vĩnh Tuy có giá bán trung bình khoảng 300 triệu/m2. Thậm chí, dự án Him Lam Vĩnh Tuy có giá bán gần 400 triệu/m2. Hạ tầng giao thông đồng bộ là yếu tố quan trọng tác động tích cực tới giá BĐS.

Lý do Vinhomes Cổ Loa có giá bán cao hơn Vinhomes Riverside là do cầu Tứ Liên đang chuẩn bị khởi công và dự kiến thông xe trong 2 năm nữa, điều này sẽ giúp vị trí của Vinhomes Cổ Loa còn đẹp hơn cả Vinhomes Riverside. Nhờ cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện và đồng bộ nên các tập đoàn lớn tại Việt Nam như Vingroup, Sun Group, BRG, Eurowindow Holding,… đang đẩy mạnh triển khai nhiều dự án BĐS tại khu vực Đông Anh.

Mặc dù có giá bán ở mức cao, nhưng dự án Vinhomes Cổ Loa vẫn trong tình trạng cháy hàng.

Chỉ trong vòng 1 năm, giá BĐS trung bình tại khu vực Đông Anh đã tăng gần gấp đôi, khoảng 93.3%.

2. Nên chú ý khu vực nào.

Một BĐS được coi là tiềm năng khi đáp ứng đủ ít nhất 2 tiêu chí sau, đó là được hưởng lợi lớn từ đầu tư công và giá chưa tăng quá nhiều.

Huyện Nhơn Tỉnh (Đồng Nai) đang là khu vực đáp ứng đủ 2 tiêu chí trên. Các dự án tạo nên sự hấp dẫn của BĐS tại Nhơn Trạch đó là cầu Nhơn Trạch (Dự án thành phần quan trọng nhất trong tuyến đường vành đai 3 TP.HCM), sân bay Long Thành, cảng Phước An …

Sân bay quốc tế Long Thành là một trong những dự án đầu tư công lớn nhất tại Việt Nam với tổng vốn đầu tư khoảng 16 tỷ USD. Hiện nay, nhà ga hành khách của dự án đã dần thành hình và dự kiến đi vào hoạt động trong năm 2026.

Kỳ vọng trong tương lai, những khu vực lân cận sân bay Long Thành sẽ xuất hiện nhiều KĐT sân bay như các quốc gia lớn trên thế giới. Ví dụ như KĐT sân bay Osaka của Nhật Bản với động lực tăng trưởng đến từ sân bay quốc tế Kansai.

Ngoài việc được hưởng lợi từ dự án sân bay Long Thành, BĐS tại Nhơn Trạch đang nhận được nhiều sự kỳ vọng khi cầu Nhơn Trạch sẽ bắt đầu thông xe vào năm 2025.

Khi cầu Nhơn Trạch thông xe, Nhơn Trạch sẽ có vị trí tương đương với Vinhomes Grand Park tại quận 9. Trong tương lai, huyện Nhơn Trạch sẽ dễ dàng kết nối với trung tâm TP.HCM và sân bay Long Thành, kết hợp với giá đất tại đây vẫn còn tương đối thấp, điều này sẽ tạo ra nhiều dự địa tăng giá của BĐS tại khu vực này.

Doanh nghiệp được hưởng lợi lớn nhất khi BĐS tại Nhơn Trạch tăng giá đó là DIG với dự án Long Tân City. Nhưng điểm trừ của DIG đó là Long Tân City mới chỉ giải phóng được khoảng 2/3 mặt bằng.

Ngoài huyện Nhơn Trạch, nhiều khu vực khác tại tỉnh Đồng Nai cũng đang được hưởng lợi từ việc đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng.

NĐT hãy đọc thêm bài phân tích sau để hiểu hơn về tính chu kỳ của ngành BĐS Việt Nam và tiềm năng tại một số khu vực khác như ở Hải Phòng: https://alias.vn/bds-ha-noi-co-toang-nhu-nam-2012/

Video phân tích chi tiết:

Nội dung được phân tích bởi đội ngũ ALIAS (vui lòng copy nhớ ghi nguồn):
MR TRỊNH THẾ HOÀN – Giám đốc TVĐT VPS.
MR TRẦN QUANG CHUNG – Trưởng phòng phân tích.
Zalo: 0366.282.656 hoặc 0345.666.656
Tham gia nhóm tư vấn của đội ngũ ALIAS: https://alias.vn/tham-gia-nhom-tu-van-cua-doi-ngu-alias/