CII – Chờ ngày đấu giá đất Thủ Thiêm.

1. Tái thâu tóm lại NBB.

Tuy rằng có ngành nghề kinh doanh của CII tương đối đa dạng, nhưng chỉ có mảng thu phí giao thông và BĐS là mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp.

Trong Q1/2024, CII đã tái thâu tóm CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB), từ đó hợp nhất 4 dự án BĐS của doanh nghiệp này vào báo cáo tài chính. Việc CII quyết tâm tái thâu tóm lại NBB là do doanh nghiệp này nhìn ra tiềm năng hưởng lợi từ Luật Đất đai sửa đổi, điều này có thể giúp cho các dự án chậm tiến độ nhiều năm của NBB sẽ sớm hoàn thiện được các thủ tục pháp lý.

2. Kỳ vọng của mảng thu phí giao thông (BOT).

Chỉ riêng trong 9T/2024, doanh thu và lợi nhuận gộp mảng BOT của CII đã vượt cả năm 2023. Sự tăng trưởng tích cực của mảng BOT là do trong Q4/2023, CII đã chính thức sở hữu BOT Trung Lương – Mỹ Thuận. Hiện nay, công ty con của CII đang sở hữu 89% cổ phần tại BOT Trung Lương – Mỹ thuận. BOT Trung Lương – Mỹ Thuận là dự án BOT lớn nhất của CII, tổng mức đầu tư của dự án là 12.668 tỷ, tổng doanh thu ước tính đến cuối dự án khoảng 32.000 tỷ.

Trong các mảng kinh doanh chính của CII, thu phí giao thông là mảng có hiệu quả kinh doanh ở mức tốt nhất, khi mà biên lãi gộp trung bình của mảng này luôn ở mức rất cao khoảng trên 60%.

Theo như chia sẻ của BLĐ CII, với giả định lưu lượng phương tiện tăng 3-8%/năm và giá vé thu phí tăng 9-25% trong mỗi giai đoạn 3-5 năm, doanh thu từ mảng BOT sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực trong các năm tiếp theo và đạt khoảng 5.500 tỷ vào năm 2033. Trong Giai đoạn 2024-2033, doanh thu mảng BOT của CII sẽ tập trung chủ yếu ở 3 dự án gồm BOT Ninh Thuận, BOT Xa lộ Hà Nội và BOT cao tốc Trung Lương – Mỹ Thuận (chiếm tỷ trọng từ 80-90%).

3. Kỳ vọng của mảng BĐS.

I. Dự án BĐS tại Thủ Thiêm.

Trong quá khứ, tổng quỹ đất mà CII được quyền khai thác tại Thủ Thiêm lên đến gần 15 Ha, nhưng hiện nay doanh nghiệp chỉ còn 2 lô đất, đó là lô 3.6 và lô 4.8. Đối với lô 3.6, CII đang triển khai dự án D’Vernal, còn lô 4.8 thì doanh nghiệp đang triển khai dự án Lakeview 4, tổng diện tích của mỗi dự án là 9.417 m2.

Tại thời điểm tháng 12/2021, lô đất 3.12 từng được trúng đấu giá khoảng 2.4 tỷ/m2, đây là mức đấu giá đất chưa từng có ở Việt Nam. Tuy rằng đơn vị trúng trúng đấu giá lô đất 3.12 đã bỏ cọc, nhưng điều này đã thể hiện được giá trị và sức hấp dẫn của BĐS tại khu đô thị Thủ Thiêm. Lô đất 3.6 của CII có vị trí nằm ngay mặt đường, đẹp tương đương lô đất 3.12 trúng đấu giá 2.4 tỷ/m2, do đó giá đất nền ước tính của lô 3.6 ít nhất cũng khoảng 1 – 1.5 tỷ/m2. Đối với lô 4.8, ước giá đất nền hiện tại của lô đất này khoảng 400 triệu/m2.

Do CII đang sở hữu 2 lô đất ngay cạnh lô 3.12, cho nên khi lô 3.12 được trúng đấu giá 2.4 tỷ/m2 thì cổ phiếu CII tạo ra nhiều sự kỳ vọng đối với NĐT, từ đó giúp cho cổ phiếu tăng hơn 140% chỉ trong vòng 1 tháng.

II. Dự án NBB 2 & 3.

Dự án NBB 2 tọa lạc tại vị trí gần các trục giao thông huyết mạch của thành phố như đại lộ Võ Văn Kiệt nối dài , đường Hồ Học Lãm, đường An Dương Vương, Vành đai trong, tỉnh lộ 50, … từ vị trí dự án có thể dễ dàng với trung tâm thành phố, đi ra các tỉnh Miền Tây, Miền Đông Nam Bộ. Tổng diện tích mặt sàn thương phẩm của dự án là 96.638 m2, doanh thu ước tính khoảng 3.864 tỷ.

Dự án Khu căn hộ cao tầng NBB 3 có vị trí rất đặc địa nằm ngay tại trung tâm của quận 8. Tổng diện tích mặt sàn thương phẩm của dự án này là 172.381 m2, doanh thu ước tính khoảng 5.160 tỷ.

III. Dự án Khu dân cư Sơn Tịnh – Quảng Ngãi.

Khu dân cư Sơn Tịnh chỉ cách trung tâm thành phố Quảng Ngãi 1 km, cách khu phức hợp Công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi 5 km, dự án có 2 mặt giáp quốc lộ 1A và quốc lộ 24B nên rất thuộc lợi về giao thông. Tổng diện tích của Khu dân cư Sơn Tịnh khoảng 102 ha, diện tích đất ở 43.3 ha (2.397 lô đất), doanh thu ước tính khoảng 6.500 tỷ.

IV. Dự án DE LAGI.

Dự án De Lagi tọa lạc ngay trung tâm xã Tân Phước, sát Quốc lộ 55, thuộc thị xã La Gi, tỉnh Bình Thuận. Dự án được định hướng trở thành quần thể du lịch và nghỉ dưỡng cao cấp, bao gồm các khu chức năng, giải trí, nhà hàng, khách sạn, sân golf, biệt thự biển. De Lagi có tổng diện tích là 124.5 ha, với tổng mức đầu tư 11.800 tỷ. Đầu năm 2024, dự án De Lagi đã được phê duyệt quy hoạch 1/500, kỳ vọng dự án sẽ sớm được triển khai trong thời gian tới.

4. Bao giờ đất Thủ Thiêm được đấu giá trở lại ?

Trước đó, TP. HCM dự kiến sẽ đấu giá lô 1-2, lô 1-3, lô 3-5 của KĐT mới Thủ Thiêm trong tháng 11 và tháng 12/2024. Nhưng thời gian đấu giá đã bị lùi đến T6/2025. Đây cũng chính là một phần nguyên nhân khiến cho cổ phiếu CII diễn biến kém tích cực trong thời gian gần đây. Khi các lô đất trong KĐT mới Thủ Thiêm được đấu giá trở lại, chắc chắn CII sẽ nhận được nhiều sự kỳ vọng của các NĐT trên thị trường.

Từ tháng 7/2024 đến nay, Hà Nội liên tục ghi nhận các mức trúng đấu giá đất cao kỷ lục. Không chỉ tại Hà Nội, hoạt động đấu giá đất tại các tỉnh, thành khác như Hải Phòng, Bắc Giang, Thái Nguyên, … Cũng đang diễn ra rất sôi động. Đến năm 2025, hoạt động đấu giá đất tại khu vực miền Nam được kỳ vọng cũng sẽ đôi động như miền Bắc, do cơ sở hạ tầng tại khu vực miền Nam đang dần hoàn thiện và đồng bộ, do đó nhà nước sẽ tận dụng thời điểm giá BĐS đang ở mức cao như hiện tại để đẩy mạnh hoạt động đấu giá đất, từ đó giúp tăng thu ngân sách.

Nội dung được phân tích bởi đội ngũ ALIAS (vui lòng copy nhớ ghi nguồn):
MR TRỊNH THẾ HOÀN – Giám đốc TVĐT VPS.
MR TRẦN QUANG CHUNG – Trưởng phòng phân tích.
Zalo: 0366.282.656 hoặc 0345.666.656
Nhóm Zalo tư vấn của đội ngũ ALIAS: https://alias.vn/tham-gia-nhom-tu-van-cua-doi-ngu-alias/