Bí mật về đầu tư BĐS ở Việt Nam.

1. Vĩ mô thị trường BĐS.
Hiện nay, Việt Nam đang duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng, kết hợp với việc chính phủ đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, điều này đã dẫn đến hệ quả tất yếu là nền kinh tế tăng trưởng, từ đó hỗ trợ cho sự phát triển của ngành BĐS, đặc biệt là BĐS tại những khu vực được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng.

Để hiểu rõ hơn về tầm nhìn đầu tư BĐS Việt Nam trong giai đoạn 2025 – 2026, NĐT cần biết về những chu kỳ BĐS của các quốc gia đã phát triển trong quá khứ.
1. Chu kỳ BĐS Nhật Bản.
Chu kỳ 1986 – 1989.
Trong giai đoạn 1986 – 1989, Nhật Bản duy trì mức lãi suất điều hành thấp kỷ lục so với những thời điểm trước đó.

Khi mặt bằng lãi suất quá thấp đã khiến cho nhu cầu đầu tư tăng lên. Trong giai đoạn 1986 – 1989, thị trường chứng khoán Nhật Bản tăng 300%, còn giá BĐS tăng trung bình 80%/năm.

Trong năm 2024, thị trường chứng khoán Nhật Bản tăng mạnh, Nikkei 225 là một trong những chỉ số có mức sinh lợi cao nhất trên thế giới, nhưng vẫn chỉ tiệm cận đỉnh cũ năm 1989.

Trước 1989, giá nhà tại Nhật Bản tăng liên tục. Nhưng đến phải mất hơn 30 năm sau, tức là vào năm 2022, giá nhà của Nhật Bản mới vượt qua đỉnh cũ.

Lý do giá nhà và giá các tài sản khác của Nhật Bản hồi phục chậm là vì sau 1994 GDP của Nhật Bản gần như đi chỉ đi ngang.

Sau năm 1994, nền kinh tế Nhật Bản bị cạnh tranh bởi các quốc gia khác như Hàn Quốc, Trung Quốc, Mỹ… khiến cho các doanh nghiệp lớn khó tăng trưởng mạnh tác động tiêu cực tới nhu cầu đầu tư của người dân.
Chu kỳ 2022 – 2024.
Trong giai đoạn 2022 – 2024, FED liên tục tăng lãi suất và duy trì lãi suất mặt bằng lãi suất cao, nhưng Nhật Bản lại giữ lãi suất ở mức âm.

Việc duy trì lãi suất âm đã khiến cho đồng Yên Nhật ngày càng suy yếu. Chỉ trong vòng 2 năm, đồng Yên Nhật đã mất giá khoảng 50% khi so với USD.

Khi đồng tiền mất giá quá nhanh thì người dân có xu hướng đầu tư để bảo vệ tài sản. Trong thời điểm năm 2023 – 2024, không chỉ thị trường chứng khoán Nhật Bản tăng mạnh, mà thị trường BĐS tại quốc gia này cũng rất tích cực. Tokyo được mệnh danh là thành phố đắt đỏ nhất thế giới, nhưng trong vòng 2 năm qua giá BĐS đã tăng thêm khoảng 30%.

“NĐT cần phải đánh giá được ý chí của nhà điều hành để đưa ra quyết định đầu tư phù hợp. Nhật Bản chấp nhận đánh đổi tỷ giá để duy trì mặt bằng lãi suất thấp hỗ trợ cho nền kinh tế”
3. Chu kỳ thị trường BĐS của nước Mỹ.
Từ năm 2001 – 2005, FED duy trì lãi suất ở mức thấp kỷ lục, điều này đã làm tăng tính hấp dẫn của các loại tài sản, trong đó có BĐS.

Việc duy trì lãi suất ở mức thấp đã giúp cho giá nhà ở Mỹ tăng hơn 50% trong giai đoạn 2001 – 2005. Đối với những quốc gia phát triển như Mỹ, giá nhà tăng 50% là con số rất lớn, nên khi vĩ mô đủ tốt thì giá BĐS cao rồi còn có thể tiếp tục tăng cao hơn nữa.

Đến 2008, do các ngân hàng không kiểm soát chất lượng tín dụng khiến cho nợ xấu bùng nổ, khủng hoảng kinh tế sảy ra, điều này đã khiến cho giá nhà tại Mỹ giảm mạnh.

Để hỗ trợ cho sự phục hồi của kinh tế, FED tiếp tục giảm lãi suất và lại có một mặt bằng lãi suất thấp kỷ lục. Lãi suất cơ bản tại thời điểm đó chỉ khoảng 0 – 0.25%.

Việc duy trì mặt bằng lãi suất thấp lại khiến cho giá BĐS tăng lên, đặc biệt tại chu kỳ này giá BĐS đã tăng thêm 100%.

Khi so sánh với Nhật Bản, thì thị trường BĐS của Mỹ có tốc độ phục hồi nhanh và ổn định hơn. Điều này là do Mỹ là nền kinh tế đứng đầu thế giới, có lợi thế cạnh tranh vượt trội trong nhiều ngành nghề, lĩnh vực, từ đó giúp cho GDP của quốc gia này tăng trưởng đều qua các năm. Đặc biệt Mỹ luôn dẫn đầu xu hướng kinh doanh như công nghệ, tài chính, kỹ thuật.. nên kinh tế luôn phục hồi rất nhanh sau khủng hoảng. Kinh tế ổn định thì mới giúp cho giá BĐS tăng trưởng bền vững.

“Chính sách tiền tệ nới lỏng, chính phủ đẩy mạnh đầu tư công là điều kiện cần, điều kiện đủ để BĐS tăng trưởng bền vững là nền kinh tế phải phát triển, tạo ra nhiều việc làm cho người dân”
4. Chu kỳ BĐS Việt Nam trong quá khứ.
Trong giai đoạn 2006 – 2007 và 2009 – 2010, do mặt bằng lãi suất thấp, kết hợp với nhiều gói kích thích kinh tế quy mô lớn, điều này đã giúp cho thị trường BĐS bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh.

Trong đoạn 2008 – 2010, mức giá bán của nhiều dự án BĐS đã chứng kiến mức tăng bằng lần, điển hình nhất là KĐT Geleximco Lê Trọng Tấn tăng từ 15 triệu lên thành 140 triệu. Nhưng khi NHNN thắt chặt chính sách tiền tệ, điều này đã khiến cho giá BĐS giảm 50% chỉ trong giai đoạn 2010 – 2012. Thị giống với Nhật Bản và Mỹ, chu kỳ thị trường BĐS cũng có sự gắn chặt với chính sách tiền tệ.

Kể từ 2014 trở đi, sau khi đã kiểm soát được lạm phát, ngân hàng nhà nước tiếp tục giảm lãi suất điều hành. Nhưng thay vì BĐS tại Hà Nội và HCM dẫn sóng tăng, thì từ 2014 – 2021, đây lại là chu kỳ hưng thịnh của BĐS ở các tỉnh. Nguyên nhân là do chính phủ đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công, làm cao tốc, đồng bộ cơ sở hạ tầng toàn quốc. Ngoài ra có nhiều chính sách như ưu đãi thuế cho các doanh nghiệp nếu làm nhà xưởng sản xuất tại tỉnh, từ đó dịch chuyển các khu công nghiệp về các tỉnh thành giúp nhân dân có nhiều việc làm hơn.

6. Tình hình kinh tế hiện tại.
Hiện tại, mặt bằng lãi suất vẫn ở mức thấp, tỷ giá có tăng nhưng cũng không quá rủi ro khiến NHNN phải đảo chiều chính sách tiền tệ, vì FED đang trong chu kỳ giảm lãi suất thế nên tỷ giá cũng sẽ sớm quay đầu giảm. Như vậy NĐT yên tâm về chu kỳ chính sách tiền tệ nới lỏng sẽ tiếp tục được duy trì trong vài năm tới.

Hiện nay, Việt Nam đang là một trong những quốc gia có tốc độ tăng trưởng GDP cao nhất thế giới. Trong 9T/2024, GDP Việt Nam tăng trưởng 6.82%, chỉ tính riêng trong Q3 tăng 7.4%.

Theo dự báo thì khoảng 8 năm tiếp theo, Việt Nam vẫn nằm trong top 10 quốc gia tăng trưởng GDP nhanh nhất thế giới, trung bình khoảng 5.5%/năm.

Tăng trưởng kinh tế là yếu tố quyết định tới xu hướng tăng giá ổn định của BĐS. Việt Nam vẫn là nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng ổn định vào cao top đầu ở trên thế giới, nên chúng ta vẫn đang sống trong thời kỳ hoàng kim của kênh đầu tư BĐS ở Việt Nam.
6. Nên lựa trọn khu vực nào để đầu tư BĐS trong chu kỳ 2025 – 2026.
Kể từ tháng 7/2024 đến nay, khu vực vùng ven Hà Nội liên tục ghi nhận những kỷ lục mới về đấu giá đất. Đặc biệt, Hoài Đức là nơi có hiệu suất trúng đấu giá tốt nhất, khi mà tỷ lệ bỏ cọc thấp và lô đất trúng đấu giá cao nhất là 132 triệu/m2 đã được đóng đủ tiền.

Tại lần đấu giá đất thứ 2 tại Hoài Đức thì lô trúng đấu giá thấp nhất là 85 triệu/m2, còn lô trúng đấu giá cao nhất là 100 triệu/m2.

Việc Hoài Đức có tỷ lệ bỏ cọc thấp so với các khu vực khác là vì khu đất đấu giá nằm cạnh tuyến đường vành đai 4. Một điều quan trọng mà NĐT BĐS tại Việt Nam cần phải để ý, đó là BĐS ở nước ta là sở hữu của toàn dân, nhà nước chỉ là đơn vị đứng ra quản lý, do đó mua đất tại những khu đô thị, tái định cư hoặc những khu đấu giá đất ở thì sẽ không lo bị dính quy hoạch ở hiện tại và trong lâu dài. Đây cũng chính là lý do khiến cho giá đất trong khu đất giá thường cao hơn những khu vực lân cận, mặc vị trí đều gần như tương đương nhau.

Việc NĐT mua BĐS tại khu đấu giá ở Hoài Đức cũng tương tự với cách lựa chọn vị trí để làm dự án của Vingroup. Ví dụ, dự án OceanPark 2 & 3 của Vingroup nằm sát với cao tốc Hà Nội – Hải Phòng và trong tương lai tuyến đường vành đai 3.5 sẽ đi qua dự án này. Ngoài ra, dự án cũng được hưởng lợi khi có tuyến đường vành đai 4 bao quanh bên ngoài. Đây chính là lý do Vingroup dám làm một đại dự án cách tương đối xa trung tâm TP. Hà Nội.

Cách triển khai những đại dự án của Vingroup tại phía Nam cũng tương tự như ở phía Bắc, đó là tận dụng cơ sở hạ tầng, đặc biệt là tuyến đường vành đai. Dự án Vinhomes Greand Park ở vị trí tương đối xa so với trung tâm TP. HCM, nhưng do có tuyến đường vành đai 3 đi qua, điều này đã giúp cho dự án được hưởng lợi lớn.

Tại khu vực Hải Phòng cũng tương tự như vậy, Vingroup tận dụng tuyến đường vành đai 2 để triển khai đại dự án Vinhomes Vũ Yên. Trong tương lai, Vingroup sẽ triển khai thêm dự án Vinhomes Dương Kinh, dự án này được hưởng lợi từ tuyến đường vành đai và cao tốc Hà Nội – Hải Phòng. Các tập đoàn BĐS lớn luôn chọn những khu vực được hưởng lợi từ cao tốc và tuyến đường vành đai để phát triển khu đô thị. Khi đầu tư BĐS, NĐT cũng cần tìm khu vực được hưởng lợi theo tuyến đường trọng điểm, và tuyến đường vành đai luôn là tuyến đường trọng điểm của những khu vực có nền kinh tế phát triển.

Giá BĐS tại các khu vực như Hà Nội và HCM đã ở mức tương rất cao so với thu nhập của phần đa người dân, do đó dòng tiền sẽ có xu hướng dịch chuyển sang đầu tư tại những khu vực giá BĐS chưa tăng nhiều nhưng khu vực đó phải có tiềm năng phát triển kinh tế nhất. Bởi bất động sản muốn tăng trưởng ổn định thì liên quan tới nhu cầu ở thực, kinh tế phải mạnh thì nhu cầu ở mới ổn định. Hải Phòng đang là điểm sáng của thị trường BĐS ở Miền Bắc khi đang là khu vực có kinh tế đứng thứ 3 cả nước. Chỉ sau Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.
Hiện tại, Hải Phòng đang triển khai siêu dự án cảng nước sâu Lạnh Huyện, đây là dự án cảng biển lớn nhất tại miền Bắc. Trong tương lai, cảng Lạch Huyện sẽ sẽ giúp cho hàng hóa tại Việt Nam xuất khẩu trực tiếp sang Châu Âu và Mỹ mà không cần qua những cảng trung chuyển khác.

Ngoài ra, Hải Phòng đang được chú trọng đầu tư cơ sở hạ tầng với nhiều dự án quy mô lớn trong tương lai như bến cảng Nam Đồ Sơn, sân bay Tiên Lãng, cao tốc ven biển Ninh Bình, Nam Định, Thái Bình, Hải Phòng, … rất khó có khu vực nào có quy hoạch giao thông khủng như Hải Phòng.

Việt Nam đang lên kế hoạch triển khai tuyến đường sắt kết nối từ ga Hà Khẩu xuống trực tiếp các bến cảng của Hải Phòng. Mục tiêu của tuyến đường sắt này là hỗ trợ cho quá trình xuất, nhập khẩu hàng hóa tại Vân Nam, Côn Minh của Trung Quốc, bởi từ khu vực này muốn ra được biển thì cảng biển tại Hải Phòng đang là nơi gần nhất.

Tại một trong những quốc gia phát triển nhất như Singrapore thì khu vực cảng biển cũng đóng góp khoảng 7% GDP và tạo ra 170.000 việc làm.

Trong những năm gần đây, nhiều tập đoàn BĐS lớn cũng đang đổ bộ vào Hải Phòng để xây dựng các dự án khu đô thị và chung cư, cho thấy họ cũng đánh giá rất cao về tiềm năng phát triển của Hải Phòng.

Ngày 10/11/2024, Hải Phòng tổ chức đấu giá đất tại khu vực thôn Bãi Trong, xã Hoa Động, Huyện Thủy Nguyên, TP. Hải Phòng. Mức trúng đấu giá thấp nhất là 32 triệu/m2, còn mức trúng đấu giá cao nhất là 47 triệu/m2.

Ngày 15/11/2024, TP Hải Phòng tổ chức đấu giá tại khu vực Bãi Ngoài, xã Hoa Động Thủy Nguyên với giá trúng cao kỷ lục lên tới 60,1 triệu/m2. Tương ứng với tổng giá trị lô đất là 4.6 tỷ đồng. Giá trúng trung bình từ 50 – 60 triệu/m2, cho thấy sức hút của BĐS khu vực Thủy Nguyên Hải Phòng đang quay trở lại.

Hiện nay, khu vực xã Hoa Động Thủy Nguyên chỉ là vùng nông thôn và kinh tế không quá phát triển, nhưng về bản chất khu vực này nằm ở trong tuyến đường vành đai 2 Hải Phòng thì sau này cũng thuộc nội thành Hải Phòng.

Trong thời gian tới, Hải Phòng sẽ tìm chủ đầu tư cho 15 lô đất với tổng diện tích 70 Ha, trong đó có 8 lô đất tại dự án KĐT mới Bắc sông Cấm, đây là khu vực hành chính mới của TP. Hải Phòng.

NĐT có thể liên tưởng tới thương vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm Hồ Chí Minh khiến cho thị trường bất động sản sôi động cực điểm năm 2021. Với việc sở hữu lô đất 3.6 và 4.8 tại Thủ Thiêm, cổ phiếu đã liên tục tăng trần với mức tăng lên tới 136%.

NĐT có quyền kỳ vọng đấu giá đất tại KĐT Bắc Sông Cấm Thủy Nguyên sẽ giúp cho các cổ phiếu có quỹ đất tại Hải Phòng tăng mạnh trong năm 2025.

Sau dự án Vinhomes Vũ Yên, Vingroup lại tiếp tục chuẩn bị triển khai thêm đại dự án mới là Vinhomes Dương Kinh.

Trong giai đoạn gần đây, Vinhomes đang đền bù tiền cho người dân để giải phóng mặt bằng.

Những khu vực có sự xuất hiện dự án của Vinhomes thì BĐS tại khu vực đó đều có sự tăng giá rất mạnh.

Điển hình nhất là dự án Vinhomes Cổ Loa đã giúp cho mặt bằng giá BĐS tại Đông Anh tăng gần 100% chỉ trong vòng 1 năm qua.

Bên cạnh sự xuất hiện tại Vinhomes, để giá BĐS tại một khu vực tăng lên thì cũng cần có sự xuất hiện của các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm. Tại Đông Anh nói chung và dự án Vinhomes Cổ Loa nói riêng, cầu Tứ Liên chính là dự án tạo ra nhiều sự kỳ vọng cho BĐS tại khu vực này.

NĐT có thể tham khảo những BĐS quanh khu vực vành đai 2 Hải Phòng sẽ là khu vực có tiềm năng tăng giá tốt nhất.

Nội dung được phân tích bởi đội ngũ ALIAS (vui lòng copy nhớ ghi nguồn):
MR TRỊNH THẾ HOÀN – Giám đốc TVĐT VPS.
MR TRẦN QUANG CHUNG – Trưởng phòng phân tích.
Zalo: 0366.282.656 hoặc 0345.666.656
Nhóm Zalo tư vấn của đội ngũ ALIAS: https://alias.vn/tham-gia-nhom-tu-van-cua-doi-ngu-alias/
Video phân tích:
Nội dung được phân tích bởi đội ngũ ALIAS (vui lòng copy nhớ ghi nguồn):
MR TRỊNH THẾ HOÀN – Giám đốc TVĐT VPS.
MR TRẦN QUANG CHUNG – Trưởng phòng phân tích.
Zalo: 0366.282.656 hoặc 0345.666.656
Tham gia nhóm tư vấn của đội ngũ ALIAS: https://alias.vn/tham-gia-nhom-tu-van-cua-doi-ngu-alias/