BĐS Hà Nội có “Toang” như năm 2012

1. Sốt đất 2008 – 2010.

Hiện nay, BĐS Hà Nội đang trở nên rất nóng sốt. Chỉ trong vòng 2 năm (2023 – 2024), giá BĐS Hà Nội đã tăng trung bình từ 50% – 100%.

Do thu nhập chưa tăng một cách tương ứng nên việc giá nhà tăng nhanh đã gây ra nhiều bức xúc cho người dân, nhiều hội nhóm kêu gọi dừng mua nhà đã được ra đời với hàng trăm nghìn thành viên.

Một trong những đợt sốt đất gần đây nhất đó là giai đoạn 2008 – 2010. Khi đó, chỉ trong vòng 2 năm mức giá bán của nhiều dự án BĐS đã tăng bằng lần, điển hình nhất là KĐT Geleximco Lê Trọng Tấn tăng từ 15 triệu lên thành 140 triệu.

SJS và NTL là 2 cổ phiếu được hưởng lợi lớn nhất từ sốt đất Hà Nội 2008 – 2010.

Trong giai đoạn 2008 – 2010, NTL được hưởng lợi từ dự án Lideco, còn SJS được hưởng lợi từ dự án Nam An Khánh.

Nhờ tình trạng sốt đất nên SJS và NTL đều khi nhận mức lãi khủng trong năm 2009.

2. BĐS Hà Nội có “Toang” như năm 2012.

Kể từ cuối 2010 – 2013, lạm phát Việt Nam tăng mạnh, điều này khiến cho nền kinh tế trở nên bất ổn.

Và để giúp cho nền kinh tế ổn định, NHNN đã tăng lãi suất và điều này đã gây ra tình trạng đóng băng BĐS trong giai đoạn cuối 2010 – 2013. Gần đây nhất là trong giai đoạn T6/2022 – T6/2023, khi này NHNN tăng lãi suất để ổn định tỷ giá thì BĐS ở tỉnh cũng đã gặp tình trạng đóng băng.

Để đầu tư BĐS và chứng khoán thì NĐT cần phải hiểu rõ về vĩ mô. Một trong những yếu tố vĩ mô quan trọng nhất đó là chính sách tiền tệ. Khi tỷ giá có sự biến động mạnh hoặc lạm phát vượt ngưỡng mục tiêu thì NHNN thường có xu hướng thắt chặt chính sách tiền tệ để ổn định giá trị đồng nội địa.

Hiện nay, sau khi FED hạ lãi suất thì tỷ giá USD/VND đang có dấu hiệu hạ nhiệt. Ngoài ra, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) của Việt Nam trong T8/2024 cũng đang ở ngưỡng hợp lý khoảng 3.45%.

Việc tỷ giá dần hạ nhiệt và lạm phát duy trì ở mức hợp lý sẽ giúp cho NHNN vẫn tiếp tục duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng để hỗ trợ sự tăng trưởng của nền kinh tế.

Khi chính sách tiền tệ vẫn còn nới lỏng và nền kinh tế đang dần phục hồi, việc BĐS Hà Nội trong giai đoạn 2024 – 2025 giảm mạnh như giai đoạn cuối 2010 – 2013 là điều khó có thể xảy ra. Thay vào đó dòng tiền sẽ lan tỏa sang BĐS tại các khu vực, tỉnh, thành phố khác mà chưa có sự tăng giá nhiều.

Trong đầu tư chứng khoán cũng tương tự như vây, khi vĩ mô đủ tốt thì dòng tiền sẽ lan tỏa sang các cổ phiếu chưa tăng giá nhiều. Ví dụ: Trong giai đoạn 2020 – 2022, khi có vĩ mô hỗ trợ thì những cổ phiếu đầu ngành như SSI sẽ tăng giá đầu tiên, nhưng khi vĩ mô vẫn tiếp tục tốt thì dòng tiền sẽ tiếp tục lan tỏa sang các cổ phiếu penny khác, điển hình như SBS, giá cổ phiếu vẫn tăng mạnh bất chấp hoạt động kinh doanh gần như không có gì.

3. Nên đầu tư BĐS tại khu vực nào.

Trong giai đoạn hiện nay, ngoài việc vĩ mô được hưởng lợi từ chính sách tiền tệ nới lỏng, môi trường đầu tư còn đang được hưởng lợi lớn từ việc đẩy mạnh đầu tư công của chính phủ. Với mục tiêu lấy đầu tư công dẫn dắt tăng trưởng của nền kinh tế, do đó hệ quả tất yếu là nền kinh tế Việt Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng trong tương lai. NĐT nên lựa chọn những khu vực được hưởng lợi lớn từ đầu tư công.

Hải Phòng và Đồng Nai đang là 2 khu vực được hưởng lợi từ việc đẩy mạnh đầu tư công.

I. BĐS khu vực Hải Phòng.

Với lợi thế sở hữu nhiều cảng nước sâu, Hải Phòng là khu vực có nhiều động lực và tiềm năng tăng trưởng nếu như được đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng. Hiện nay, siêu cảng nước sâu Lạch Huyện đang trong quá trình hình thành (Cụm số 1 – 2 đã đi vào hoạt động), điều này sẽ giúp nâng tầm nền kinh tế Hải Phòng. Khi cảng nước sâu Lạch Huyện hoàn thành sẽ giúp cho hàng hóa tại miền Bắc xuất thẳng sang Mỹ và châu Âu mà không cần trung chuyển qua cảng HongKong và Singapore.

Vinhomes Vũ Yên là dự án lớn nhất đang được mở bán của VHM. Dự án Vinhomes Vũ Yên được mở bán trong Q1/2024, nhưng đến hết Q2/2024 đã bán được 80% toàn bộ dự án, điều này đã minh chứng cho sức hấp dẫn và tiềm năng của BĐS Hải Phòng trong mắt các NĐT.

Ngoài VHM thì TCH là doanh nghiệp có niêm yết trên sàn chứng khoán sở hữu nhiều quỹ đất đắc địa nhất tại khu vực Hải Phòng, điều này sẽ tạo ra nhiều kỳ vọng cho TCH khi mà điểm rơi lợi nhuận của doanh nghiệp sẽ tập trung từ 2024 trở đi.

II. BĐS tại khu vực Đồng Nai.

Tại khu vực phía Nam, BĐS Đồng Nai đang trở nên rất hấp dẫn do đây là khu vực được hưởng lợi từ nhiều dự án đầu tư công có quy mô lớn như cầu Nhơn Trạch, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, sân Bay Long Thành, cảng Phước An …

Một số dự án lớn tại Đồng Nai như cảng Phước An đã chuẩn bị đi vào hoạt động.

Dự án có quy mô lớn nhất tại khu vực miền Nam đó là sân bay quốc tế Long Thành với tổng vốn đầu tư 16 tỷ USD cũng đang thành hình, điều là sẽ là động lực giúp cho BĐS Đồng Nai tiếp tục tăng giá trong tương lai.

Kỳ vọng trong tương lai, Đồng Nai sẽ xuất hiện nhiều KĐT sân bay như các quốc gia lớn trên thế giới. Ví dụ như KĐT sân bay Osaka của Nhật Bản với động lực tăng trưởng đến từ sân bay quốc tế Kansai.

Cầu Nhơn Trạch là dự án thành phần quan trọng nhất trong tuyến đường vành đai 3 TP.HCM. Cầu Nhơn Trạch sẽ bắt đầu thông xe vào năm 2025, điều này sẽ thúc đẩy giá trị BĐS tại huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai).

Khi cầu Nhơn Trạch thông xe thì xét về vị trí BĐS tại Nhơn Trạch sẽ tương đương với Vinhomes Grand Park tại quận 9. Hiện nay, giá trị đất nền tại Nhơn Trạch tương đối thấp, điều này sẽ tạo ra nhiều dự địa tăng giá.

Với việc đẩy mạnh triển khai nhiều dự án đầu tư công quy mô lớn, điều này sẽ giúp cho Đồng Nai phát triển mạnh mạnh mẽ trong tương lai. Doanh nghiệp được hưởng lợi lớn nhất khi giá đất tại Nhơn Trạch (Đồng Nai) tăng lên đó là DIG với dự án KĐT Long Tân City. Nhưng điểm trừ của DIG khi so với TCH là Long Tân City mới chỉ giải phóng được khoảng 2/3 mặt bằng, còn quỹ đất tại Hải Phòng của TCH gần như là đất sạch.

NĐT có thể xem video bên dưới để hiểu rõ hơn về nội dung của bài phân tích:

Nội dung được phân tích bởi đội ngũ ALIAS (vui lòng copy nhớ ghi nguồn):
MR TRỊNH THẾ HOÀN – Giám đốc TVĐT VPS.
MR TRẦN QUANG CHUNG – Trưởng phòng phân tích.
Zalo: 0366.282.656 hoặc 0345.666.656
Tham gia nhóm tư vấn của đội ngũ ALIAS: https://alias.vn/tham-gia-nhom-tu-van-cua-doi-ngu-alias/